매물 유형: 아파트
분석 번호: 5300
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 평택시 지산동에 위치한 케이씨씨스위첸 아파트로, 준공 20년차의 중형 단지입니다. 평택시의 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향은 보합세를 보입니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 4억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 9,898만 원에서 4억 6,223만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 유사 면적 매물 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 2건으로 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래입니다. #1 사례는 2026년 4월 거래된 14층 매물로, 보정 후 대입 총액은 4억 6,223만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 거래된 13층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 9,898만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 시점 보정 계수는 각각 0.994와 0.985가 적용되었습니다.
대상 단지는 506세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하지만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 투자 가치 측면에서 경쟁 심화가 예상됩니다. 평택시 전체 인구는 증가 추세이나, 해당 읍면동(송북동) 인구는 감소 추세에 있어 실거주 수요 유입에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 교통 접근성 측면에서 지하철역 정보가 없어 대중교통 편의성은 현장 확인이 필요하며, 자가용 이용 편의성은 도로 개설 등의 개발 호재로 개선될 여지가 있습니다. 전세가율이 75.7%로 비교적 높아 갭투자 시 전세 보증금 미반환 리스크를 고려해야 합니다.
케이씨씨스위첸은 2006년 준공되어 현재 20년 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 10년이 남아있어, 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 향후 재건축을 고려한다면 용적률, 건폐율 등 건축물대장상 세부 정보를 추가로 확인하고, 주민 동의율 및 사업성 분석이 필요합니다.
평택시 아파트 시장은 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인해 단기적으로는 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 그러나 평택시의 전반적인 인구 증가는 장기적인 주택 수요를 뒷받침할 수 있는 긍정적인 요인입니다. '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성공사' 및 '평택 가곡2지구 도시개발사업' 등 다양한 개발 사업은 지역 환경 개선 및 인프라 확충에 기여하여 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하고 있어, 가격 조정 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 현명합니다.
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