매물 유형: 아파트
분석 번호: 5299
종합 리스크 점수: 70점
평택시 이충동 휴먼시아추담마을 아파트는 준공 19년차로 재건축 연한까지는 시간이 남았으나, 주변 지역의 다양한 개발사업 고시와 인구 증가 추세가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,139만 원에서 2억 7,191만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물의 보정 후 대입가치(2억 5,647만 원)보다 약 853만 원 높은 수준입니다. 따라서 제시가는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단될 수 있으며, 매수 시 가격 협상 여지를 고려해 볼 필요가 있습니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이거나 반경 1km 이내의 유사 단지 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례(#1, #2)는 각각 2026년 4월과 2026년 1월에 거래된 동일 단지 고층 매물로, 시점 보정 후 각각 2억 5,647만 원과 2억 5,415만 원으로 환산되었습니다. 제시가 2억 6,500만 원은 이들 유사 사례의 보정 후 대입 총액보다 높은 수준입니다. 층수 감점이 있는 사례들(#3~#9)은 대상 매물보다 낮은 층에 위치하여 보정 후 대입 총액이 상대적으로 낮게 산출되었습니다. 전반적으로 제시가는 유사 사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼 내에 있으나, 상위권에 위치합니다.
대상 아파트는 평택시 이충동에 위치하며, 인근에 충의공원, 반지초등학교 등 주거 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 평택시 전체적으로 인구가 꾸준히 증가하고 있으며, 전세 및 월세 시장이 강세를 보이고 있어 실수요 기반의 투자 가치는 양호한 편입니다. 다만, 신규 공급 물량이 대규모로 예정되어 있어 중장기적인 관점에서 공급 과잉 리스크를 고려해야 합니다.
휴먼시아추담마을은 2007년 준공되어 현재 19년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 11년이 남아있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링의 경우도 단지 규모나 사업성 측면에서 아직 구체적인 논의가 진행될 시기는 아닙니다.
평택시는 미군기지 이전, 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 개발 호재가 지속되고 있어 지역 경제 활성화 및 인구 유입이 기대됩니다. 특히 평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 다양한 개발 사업이 고시되고 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 매매가격지수 하락 추세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 평택시의 성장 잠재력과 개발 호재를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 기대되나, 단기적인 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
보류