매물 유형: 아파트
분석 번호: 5297
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물인 현대(이충) 아파트는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달했으며, 낮은 현재 용적률 대비 법정 상한 용적률 갭이 커 개발 잠재력이 높은 것으로 평가됩니다. 다만, 평택시의 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 관점에서 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2,659만 원에서 2억 6,700만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 이는 10건의 비교사례 중 상위 50% 이내에 위치하며, 최근 거래된 동일 단지 중층 거래가 2억 6,700만 원(2026년 6월)과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. 시점 보정은 최대 5개월 전 거래까지 반영되었으며, 시점 보정 계수는 0.988로 미미한 변동을 보였습니다. 모든 사례가 제3종일반주거지역에 위치하고 있어 용도 보정은 적용되지 않았습니다. 역세권 범위 외 지역으로 역세권 보정 또한 적용되지 않았습니다.
대상 아파트는 서정리역과 도보 9분 거리의 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 이충동 내 높은 거래 활성도를 보입니다. 34년 경과된 건물로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 높은 점이 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
현대(이충) 아파트는 1992년 준공되어 34년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 17.37%로 법정 상한 300% 대비 282.63%p의 큰 갭이 존재하여 사업성이 높을 것으로 예상됩니다. 이는 재건축 또는 리모델링 추진 시 상당한 개발 이익을 기대할 수 있는 강력한 잠재력입니다. 평택시의 도시관리계획 변경 및 개발 사업 고시 등은 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
평택시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매가 대비 전세가 비율도 상승하여 실수요 기반은 견고한 것으로 보입니다. 다만, 평택시 내 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 중장기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 대상 아파트는 재건축 잠재력이 높아 장기적인 관점에서 긍정적인 전망을 기대할 수 있으나, 단기적인 시세 변동은 신규 공급 물량과 거시경제 환경의 영향을 받을 것으로 예상됩니다.
매수