매물 유형: 아파트
분석 번호: 5290
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 평택 우림필유 아파트는 준공 20년차로 재건축 연한까지 10년이 남았으며, 평택시의 지속적인 인구 증가와 다양한 개발 호재가 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼인 최저 2억 899만 원에서 최고 2억 1,757만 원 범위보다 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 6,243만 원에서 7,101만 원 가량 높은 금액으로, 시장 평균 대비 고평가되어 있을 가능성이 있습니다. 고층 프리미엄이나 특정 조망권 등 현장 확인이 필요한 추가적인 가치 요인이 있을 수 있으나, 현재 데이터만으로는 제시가의 타당성을 뒷받침하기 어렵습니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지(우림필유) 내 전용면적 84.98㎡의 매매 거래입니다. 유사도 점수는 모두 90점으로 매우 높습니다. 각 사례는 대상 매물과 층구간에서 감점(-10점)이 있었으나, 동일 단지 내 거래이므로 신뢰도가 높습니다. - **#1 사례**: 가재동 우림필유 14층, 2026년 6월 거래가 2억 900만 원. 대상 매물(19층) 대비 층구간 감점. 보정 후 대입 총액은 2억 899만 원입니다. - **#2 사례**: 가재동 우림필유 11층, 2026년 6월 거래가 2억 1,000만 원. 대상 매물 대비 층구간 감점. 보정 후 대입 총액은 2억 1,000만 원입니다. - **#3 사례**: 가재동 우림필유 10층, 2026년 5월 거래가 2억 1,000만 원. 대상 매물 대비 층구간 감점. 보정 후 대입 총액은 2억 1,000만 원입니다. - **#4 사례**: 가재동 우림필유 6층, 2026년 3월 거래가 2억 2,000만 원. 대상 매물 대비 층구간 감점. 보정 후 대입 총액은 2억 1,757만 원입니다. 모든 비교사례는 대상 매물과 동일한 토지 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수 0.997이 적용되었습니다.
평택시는 인구 증가 추세와 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 잠재적 수요는 높습니다. 그러나 현재 매매가격지수 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량이 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 대상 단지는 준공 20년차로 재건축 연한까지는 시간이 필요하며, 역세권 프리미엄은 없습니다. 현재 제시가는 비교사례 대비 고평가된 것으로 판단되어 투자 가치 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.
우림필유 아파트는 2006년 준공되어 현재 20년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 10년이 남아있으므로, 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 중장기적으로는 재건축 가능성이 있으나, 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 있어 정확한 개발 잠재력 평가에는 한계가 있습니다. 향후 재건축 시장 동향 및 규제 변화를 지속적으로 주시해야 합니다.
평택시 전체적으로 매매가격지수는 하락세이나 전월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 그러나 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. '지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록', '지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스', '평택 브레인시티 중흥S-클래스' 등의 공급은 인근 지역의 경쟁을 심화시키고 가격 하락 압력을 가할 수 있습니다. 현재 제시가가 시장 평균 대비 높은 수준이므로, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 합니다.
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