매물 유형: 아파트
분석 번호: 5285
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 20년차로 재건축 연한까지 10년이 남아있으며, 평택시의 전반적인 시장 지수는 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 스펙트럼 내에 위치하나, 추가적인 현장 확인이 필요합니다.
제시가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,757만 원에서 2억 6,208만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지, 동일 평형, 5층 매물로 2026년 3월 2억 6,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지 대입 가치는 2억 6,208만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지, 동일 평형, 14층 매물로 2026년 3월 2억 2,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)을 반영한 시점 보정 후 대상지 대입 가치는 2억 1,757만 원입니다. 대상 매물은 4층으로, 층구간이 유사한 #1 사례와 비교하는 것이 적절하며, 제시가는 이보다 높은 수준입니다.
대상 아파트는 평택시의 꾸준한 인구 증가 추세와 전월세 시장의 강세 속에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 인근 대규모 신규 아파트 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성과 제시가 대비 비교사례의 보정 후 대입 가치가 낮은 점은 투자 시 주의가 필요합니다. 학군 및 교통 접근성은 평이한 수준입니다.
준공 20년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 재건축 사업성 판단은 어렵습니다.
평택시는 미군기지 이전, 삼성전자 평택캠퍼스 등 대형 개발 호재가 많아 장기적인 성장 잠재력은 높습니다. 그러나 단기적으로는 대규모 신규 공급 물량에 따른 시장 불안정성이 존재하며, 매매가격지수 하락세가 지속될 경우 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 신중한 접근이 필요합니다.
보류