매물 유형: 아파트
분석 번호: 5281
종합 리스크 점수: 70점
본 매물은 준공 21년차의 제일하이빌1차 아파트로, 평택시 내 매매가격지수 하락세에도 불구하고 전세 및 월세 가격지수는 상승하며 임대차 시장은 견고한 모습을 보입니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 스펙트럼의 중앙값 수준에 위치합니다.
제시된 매매가 2억 2,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 474만 원 ~ 2억 4,775만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 2억 2,817만 원과 유사한 수준입니다. 이는 비교사례를 기반으로 할 때 합리적인 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.
비교사례 14건은 모두 동일 단지인 제일하이빌1차 내에서 발생한 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 층수도 대상 매물과 유사한 저층 거래로, 시점 보정 후 2억 2,250만 원에서 2억 3,321만 원 사이의 가치를 나타냅니다. 층수 차이로 감점된 사례들(유사도 90점) 역시 2억 474만 원에서 2억 4,775만 원 사이의 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 전반적으로 대상 매물의 제시가 2억 2,500만 원은 이들 비교사례의 보정 후 대입 총액 스펙트럼 내에 위치합니다.
제일하이빌1차는 714세대의 중규모 단지로, 세대당 1.01대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 인근에 원장당어린이공원, CU 평택장당제일점, PMC박병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 주변에 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 평택시 전체적으로 인구 유입이 지속되고 있으나, 대규모 신규 공급 물량으로 인해 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다.
본 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있습니다. 현재로서는 재건축 가능성이 낮으며, 향후 리모델링 또는 대수선 등의 방식으로 가치 상승을 모색할 수 있습니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출 불가하여 잠재적 개발 이익을 판단하기 어렵습니다.
평택시는 매매가격지수가 하락세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우세로 전환되는 긍정적인 신호가 있습니다. 그러나 '평택 고덕 A-47BL 공공지원 민간임대리츠사업 공동주택', '지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록', '평택 브레인시티 중흥S-클래스' 등 약 2만 세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. '평택시 토지거래허가구역 재지정'과 같은 규제는 투기적 거래를 억제하여 시장 안정화에 기여할 것으로 보입니다. 장기적으로는 평택시의 지속적인 인구 유입과 다양한 개발 호재(평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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