매물 유형: 아파트
분석 번호: 5274
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 평택the# 아파트는 준공 17년차로 재건축 연한까지는 다소 시간이 남았으나, 평택시의 지속적인 인구 유입과 다양한 개발 호재가 긍정적인 요소로 작용합니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 현재 시장 상황을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 1,920만 원에서 3억 6,582만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황과 1층이라는 매물의 특성을 고려할 때 가격적인 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 평택the# 아파트의 실거래가입니다. 유사도 점수는 100점 2건, 90점 6건으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 층구간 감점(-10점)은 대상 매물이 1층인 반면, 비교사례들은 2층에서 13층까지 다양하게 분포하여 발생했습니다. 시점 보정 계수는 0.985~1.000으로 최근 거래일수록 1에 가까워 시세 변동이 크지 않았음을 나타냅니다. 특히, 2026년 3월 거래된 5층 매물(#1)은 3억 2,834만 원, 2026년 2월 거래된 2층 매물(#2)은 3억 1,920만 원으로 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. 이는 매물 제시가 3억 2,000만 원과 유사한 수준입니다.
평택the# 아파트는 송탄역 역세권에 위치하며, 평택시의 지속적인 인구 증가와 다양한 개발 호재(평택당진항 친수시설, 평택 가곡2지구 도시개발 등)는 투자 가치를 높이는 요소입니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시켜 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 있습니다.
평택the# 아파트는 2009년 준공되어 현재 17년차입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 13년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 현재 구체적인 추진 계획은 없습니다.
평택시의 매매가격지수는 하락세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승세이며 매매수급동향도 수요 우위를 보이고 있습니다. 이는 실수요는 꾸준하나 매매 시장은 다소 관망세임을 시사합니다. 향후 평택 고덕, 지제역 반도체밸리 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 존재합니다. 그러나 장기적으로는 삼성전자 평택캠퍼스 등 산업단지 확장과 인구 유입으로 인한 주택 수요는 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다. 따라서 중장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리하며, 신규 공급 물량의 입주 시기 및 시장 소화 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
매수