경기도 평택시 탄현로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5271

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 평택시 전체 인구 및 세대수가 지속적으로 증가하는 추세이며, 매매수급동향도 상승세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 형성합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높으며, 인근 지역에 다양한 개발 사업이 고시되어 있어 긍정적인 규제 전망을 가집니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 외관 상태를 직접 평가하기 어려우나, 34년 경과된 건물임을 고려할 때 일반적인 노후도가 예상됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 2.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 4건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 송탄역 1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 34년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,634만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치에 부합하는 적정가로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유사도 90점의 비교사례 1건은 대상 매물과 동일 단지(대옥7)이며, 2026년 1월에 12층이 1억 6,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 612만 원입니다. 층구간(16층 vs 12층)에서 -10점의 감점이 있었으나, 동일 단지 내 거래이므로 높은 유사도를 보입니다. 시점 보정 계수 0.981이 적용되어 대상 매물 면적(84.51㎡)에 대입 시 1억 5,634만 원의 가치로 환산되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 송탄역(1호선)까지 도보 9분 거리의 준역세권 입지로, 교통 접근성이 양호합니다. 평택시 전체 인구 및 세대수가 증가하고 매매수급동향이 수요 우세인 점은 긍정적인 투자 요인입니다. 또한, 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 소규모 단지(143세대)로 인한 유동성 리스크와 세대당 0.79대의 낮은 주차대수는 감점 요인입니다.

대옥7 아파트는 1992년 준공되어 건물 나이 34년으로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 개발 잠재력은 높다고 평가됩니다. 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시와 평택시의 재개발·재건축 현황(19곳)은 재건축 추진에 긍정적인 환경을 제공할 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의, 사업성, 규제 등 복합적인 요인에 따라 달라지므로 추가적인 확인이 필요합니다.

평택시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우세를 보이고 있어 시장의 기본적인 수요는 견고합니다. 송탄역 준역세권 입지와 재건축 연한 도달은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 '평택 고덕 A-47BL 공공지원 민간임대리츠사업 공동주택 신축 공사', '지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록', '지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스' 등 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 과잉 우려를 낳을 수 있습니다. 이는 단기적으로 시세 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있으므로, 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 여부 등 노후도 상태를 직접 확인해야 합니다.
주차대수가 세대당 0.79대이므로, 실제 주차 공간의 부족 여부 및 불편함을 확인해야 합니다.
아파트 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 미납 관리비 여부를 파악해야 합니다.
동일 단지 내 최근 거래가와 비교하여 층별 시세 차이가 적절하게 반영되었는지 확인하고, 고층 프리미엄(조망 등)이 있다면 현장 확인을 통해 가치를 평가해야 합니다.
재건축 추진 가능성을 면밀히 검토하기 위해 주민 동의율, 사업성 분석 결과, 추진위원회 구성 여부 등을 확인해야 합니다.
인근에 예정된 대규모 신규 공급 물량(19,733세대)이 향후 시세에 미칠 영향을 고려하여 장기적인 투자 계획을 수립해야 합니다.

최종 판정

보류