매물 유형: 아파트
분석 번호: 5258
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 준공 36년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 광명시의 전반적인 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하여 가격 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼 3억 6,786만 원에서 4억 1,979만 원 사이의 중간 범위에 위치합니다. 이는 유사 단지 및 평형의 최근 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(80.56㎡)의 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 5층 거래로 3억 6,300만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 3억 6,786만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 3월 5층 거래로 3억 7,500만 원에 거래되었고, 대상지 대입 시 3억 9,355만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 3월 12층 거래로 4억 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 4억 1,979만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 대상 매물보다 층이 높아 층구간에서 10점 감점되었습니다. 시점 보정 계수는 1.024가 적용되어 최근 시장 가격 변동이 반영되었습니다.
개운고층 아파트는 재건축 연한에 도달한 단지로, 광명시의 활발한 재개발·재건축 사업과 연계하여 향후 재건축 추진 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 인근에 개운어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 인접해 있으며, 광명시 전체 인구가 증가 추세에 있어 실거주 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 교통 접근성은 다소 아쉬운 부분입니다.
준공 36년차로 재건축 연한(30년)을 충족하여 재건축 사업 추진이 가능합니다. 광명시의 재개발·재건축 활성화 정책과 다수의 정비사업 진행 소식은 대상 단지의 재건축 가능성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 용적률이 법정 상한에 근접하여 사업성 확보를 위한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.
광명시의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있으며, 광명시흥 도시첨단산업단지 조성 등 지역 내 개발 호재가 풍부하여 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 가지고 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 시장에 미칠 영향과 재건축 추진 과정에서의 변수를 면밀히 주시해야 합니다.
매수 고려