매물 유형: 아파트
분석 번호: 5255
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 34년 경과된 철산한신 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 광명시의 전반적인 매매 및 전세 시장은 상승세를 보이며, 특히 철산동은 지역 내 거래 활성도 1위로 높은 수요를 자랑합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 10억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 8억 7,588만 원 ~ 최고 9억 7,994만 원)의 상단에 위치합니다. 이는 최근 고층 거래가 9억 8,000만 원을 상회하는 수준으로, 시장의 기대감이나 매수자의 개별적인 판단이 반영되었을 가능성이 있습니다. 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때, 제시가는 다소 높은 수준으로 보입니다.
비교사례 15건은 모두 철산한신 아파트 동일 단지 내 89.455㎡ 면적의 매매 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. 시점은 2026년 4월~5월로 최근 거래이며, 보정 후 대입 총액은 최저 8억 7,588만 원에서 최고 9억 7,994만 원 사이로 나타났습니다. 모든 사례에 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 시점 보정 계수는 2026년 4월 거래에 1.004가 적용되었습니다. 이는 최근 시장 변동을 반영한 결과입니다.
철산한신 아파트는 1,568세대의 대단지이며, 철산역(7호선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 햇빛어린이공원, 광명성애병원, 열린어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 특히, 철산동은 광명시 내에서도 거래 활성도가 가장 높은 지역으로, 투자 가치가 높은 편입니다.
준공 34년차로 재건축 연한(30년)을 이미 도달했습니다. 광명시 내 재개발·재건축 사업이 활발하게 진행되고 있어, 철산한신 또한 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 용적률 292.31%로 법정 상한(300%)과의 갭이 7.69%p로 크지 않지만, 대단지라는 이점과 광명시의 적극적인 정비사업 정책을 고려할 때 사업 추진에 긍정적인 요인이 많습니다.
광명시 전체적으로 매매 및 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우세를 보이고 있어 단기적인 시장 전망은 긍정적입니다. 장기적으로는 재건축 추진에 따른 가치 상승 여력이 크며, 광명시흥 도시첨단산업단지 조성 등 지역 개발 호재가 많아 미래 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 광명 롯데캐슬 시그니처, 광명자이힐스테이트SKVIEW 등 인근 대규모 신규 아파트 공급 물량이 향후 시장에 미칠 경쟁 및 시세 파급 효과를 주시해야 합니다.
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