매물 유형: 아파트
분석 번호: 5250
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 광명시 철산동에 위치한 2072세대의 대단지 아파트로, 준공 17년차의 비교적 양호한 단지입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 지속적으로 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 철산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 14억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 13억 2,575만 원에서 14억 499만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들의 보정 후 대입 가치와 비교했을 때, 시장의 상승 분위기를 반영한 수준으로 판단됩니다. 특히, 2026년 5월에 거래된 동일 단지 13층 84.35㎡ 매물이 14억 500만 원(보정 후 14억 499만 원)에 거래된 점을 고려하면, 대상 매물의 5층이라는 점을 감안할 때 제시가는 다소 높은 수준으로 보입니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 매매 사례로, 유사도 점수가 80~100점으로 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일 단지, 동일 층 구간(저층)에서 거래된 사례로, 2026년 4월 13억 2,000만 원(보정 후 13억 4,615만 원), 2026년 3월 13억 4,500만 원(보정 후 13억 8,778만 원)에 거래되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층 구간에서 감점이 있었으나, 2026년 6월 13억 7,000만 원(보정 후 13억 6,853만 원) 등 최근 거래가 활발합니다. 제시가 14억 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼 내에 위치합니다.
철산래미안자이는 2000세대 이상의 대단지 아파트로, 단지 경쟁력이 우수합니다. 철산역(7호선)이 도보 11분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있으며, 광덕근린공원, 광명성애병원, 래미안어린이집 등 주변 편의시설 및 학군이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 광명시의 매매가격지수 및 수급동향이 긍정적이며, 철산동이 지역 내 거래 활성도 1위인 점도 투자 매력을 더합니다.
대상 아파트는 2009년 준공되어 현재 17년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 13년이 남아있어 당장의 재건축은 어렵지만, 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 향후 재건축 추진 시 사업성이 중요한 요소가 될 것입니다.
광명시는 재개발·재건축 사업이 활발하게 진행되고 있으며, 광명시흥 도시첨단산업단지 조성 등 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 광명 롯데캐슬 시그니처, 광명자이힐스테이트SKVIEW 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 단기적으로는 시장 내 경쟁 심화 및 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 현재 매매가격지수가 상승세에 있으나, 신규 공급 물량의 영향으로 향후 시장 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
보류