매물 유형: 아파트
분석 번호: 5208
종합 리스크 점수: 60점
경기도 부천시 오정구 오정동에 위치한 오정휴먼시아1단지 아파트는 준공 20년차로 양호한 편이며, 인근에 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가 지수는 보합세, 전월세 지수는 상승세를 보이며 수급동향은 모두 상승 추세이나, 거래량은 하락하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
대상 매물의 제시 매매가 5억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 5억 5,006만 원 ~ 최고 5억 8,102만 원) 내에 위치하며, 중앙값 5억 6,489만 원과 비교 시 상위권에 해당합니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름을 반영한 적정 수준의 가격으로 판단됩니다.
#1 비교사례는 동일 단지 5층 84.69㎡ 매물로 2026년 6월 5억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 8,102만 원입니다. #2 비교사례는 동일 단지 7층 84.83㎡ 매물로 2026년 5월 5억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 5,006만 원입니다. 층구간 차이로 인해 감점되었습니다. #3 비교사례는 동일 단지 6층 84.69㎡ 매물로 2026년 4월 5억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 5억 5,080만 원입니다. 이 또한 층구간 차이로 감점되었습니다. 나머지 비교사례들 역시 동일 단지 내 매물이나 층수 차이로 인한 감점이 적용되었습니다.
오정휴먼시아1단지는 612세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 동산어린이공원, GS25 오정휴먼시아점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 학군으로는 자연아이어린이집이 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에 유리합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화에 따른 투자 가치 변동 가능성이 있습니다.
오정휴먼시아1단지는 2006년에 준공되어 현재 건물 나이 20년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 10년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 19.84%로 법정 상한 250% 대비 여유가 230.16%p 있어 장기적으로 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
부천시 오정구의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전월세가격지수 및 수급동향은 상승세를 나타내고 있어 실수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 그러나 아파트 거래량은 하락 추세이며, 특히 인근 지역에 4,191세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 압력이 발생할 수 있습니다. 이는 단기적으로 매매가 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있는 요인으로 작용할 것입니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재와 인구 및 세대수 동향을 지속적으로 모니터링하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류