매물 유형: 아파트
분석 번호: 5190
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 준공 16년차의 부천우방유쉘 아파트로, 인근 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 중동역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 동일 단지 내 유사 평형의 최근 거래 사례를 통해 가격 적정성을 판단할 수 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 4억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 6,121만 원에서 4억 7,308만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 중동역 준역세권 입지 등이 반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 높습니다. #1 사례(송내동, 2026년 4월, 6층, 84.94㎡, 4억 6,500만 원)는 대상지와 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 6,606만 원입니다. #2 사례(송내동, 2026년 4월, 7층, 84.912㎡, 4억 6,000만 원) 또한 층구간 차이로 10점 감점되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 6,121만 원입니다. #3 사례(송내동, 2026년 1월, 12층, 84.94㎡, 4억 6,000만 원)는 층구간 및 시점 차이로 감점되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 6,317만 원입니다. #4 사례(송내동, 2026년 4월, 17층, 84.94㎡, 4억 7,200만 원)는 층구간 차이로 20점 감점되었고, 보정 후 대입 총액은 4억 7,308만 원입니다.
본 매물은 중동역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근 공원 및 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 최근 부천시 아파트 시장의 상승세와 거래량 증가 추세는 긍정적인 투자 환경을 제공합니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
부천우방유쉘은 2010년 준공되어 건물 나이가 16년입니다. 재건축 연한인 30년까지 14년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 세대수 증가를 통한 사업성 확보가 어려울 수 있어 당분간은 현 상태 유지가 예상됩니다.
부천시 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수 상승, 수급동향 개선, 거래량 증가 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 중동역 준역세권 입지는 꾸준한 수요를 견인할 것으로 예상됩니다. 그러나 범안동130가로주택사업, 부천아테라자이, 역곡역 아테움 스위첸, 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘, 송내역 푸르지오 센트비엔 등 2,580세대에 달하는 인근 신규 공급 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 시장의 활황세가 이어질 수 있으나, 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류