경기도 부천시 소사구 중동로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5189

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 5년차의 신축 아파트로, 단지 하드웨어 및 주거 환경이 우수합니다. 최근 부천시 소사구 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수가 모두 상승세를 보이며 거래량 또한 증가하고 있어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 경쟁 심화에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 현재 재건축 연한에 도달하지 않았으며, 특별한 규제 완화 또는 강화 움직임은 포착되지 않고 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량이 다수 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 줄 수 있습니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 5년차 신축 단지로, 사진상 건물 외관 및 내부 시설 상태가 매우 양호할 것으로 예상됩니다. 특별한 노후화 징후는 없을 것으로 판단됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 0.1%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 34건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 중동역 지하환승주차장 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역의 세부 인구 통계 데이터가 부족합니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 5년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시가 8억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 5,391만 원에서 8억 5,893만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상단 또는 그보다 약간 높은 수준에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지인 래미안어반비스타의 84.92㎡ 매매 건입니다. #1 사례는 2026년 3월 12층이 8억 5,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 8억 5,391만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 17층이 8억 5,500만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며 시점 보정 후 대입 총액은 8억 5,893만 원입니다. 두 사례 모두 대상지와 유사한 조건에서 최근 거래된 사례로, 높은 유사도를 보입니다.

심층 분석

래미안어반비스타는 신축 단지로서 우수한 주거 환경과 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 중동역(1호선)이 도보 10분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있으며, 인근에 산골어린이공원, GS25, 래미안어반비스타어린이집 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로 투자 수익률 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.

준공 5년차로 재건축 연한(30년)까지는 25년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 갭은 215.26%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 시점까지는 장기간이 소요될 것입니다.

부천시 소사구는 매매 및 전세 시장이 전반적으로 상승세를 보이며 거래량도 활발하여 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 경쟁이 심화될 수 있습니다. 현재 제시된 가격은 시장 평균 대비 높은 수준이므로, 향후 시장 변화에 대한 면밀한 모니터링이 중요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 동·호수 배치와 조망권, 일조량 등을 현장에서 직접 확인하여 가격에 반영된 프리미엄의 타당성을 검토해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 지출이나 미납 관리비가 있는지 확인해야 합니다.
주차장의 실제 이용 편의성과 세대당 주차 가능 대수를 다시 한번 확인하여 불편함이 없는지 점검해야 합니다.
인근 예정된 신규 아파트 공급 물량(부천아테라자이, 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘 등)의 구체적인 분양 시기와 규모를 파악하여 향후 시장에 미칠 영향을 분석해야 합니다.
매물 주변의 소음(도로 소음, 상가 소음 등) 발생 여부를 주중/주말, 주간/야간에 걸쳐 현장 방문하여 확인해야 합니다.
매매 계약 전 등기부등본을 통해 소유권 외 권리(근저당, 가압류 등) 설정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

최종 판정

보류