매물 유형: 아파트
분석 번호: 5179
종합 리스크 점수: 66점
경기도 부천시 소사구 일루미스테이트 아파트는 최근 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 지역에 위치합니다. 그러나 인근에 2,580세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하며, 1층 매물의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 8억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 1,199만 원에서 8억 890만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 특히 1층 매물임을 고려할 때, 8억 원의 제시가는 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례 중 유사도 100점 사례는 3건으로, 모두 동일 단지 내 매물입니다. #1 사례(2026.6, 2층, 84.97㎡)는 7억 1,200만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 1,199만 원입니다. #2 사례(2026.4, 1층, 84.56㎡)는 7억 4,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 7억 4,529만 원입니다. #3 사례(2026.4, 3층, 84.97㎡)는 7억 4,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 7억 4,170만 원입니다. 유사도 90점 사례들은 대부분 층구간 감점(-10점)이 적용되었으며, 1층인 대상 매물과 층 차이가 있는 중고층 매물들입니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 7억 3,167만 원에서 8억 890만 원 사이로 분포합니다.
일루미스테이트는 부천시 소사구 범박동에 위치하며, 지역 내 높은 거래 활성도를 보이는 법정동에 속합니다. 인근에 화목한공원 등 공원 시설이 다수 존재하여 주거 환경이 쾌적한 편입니다. 다만, 단지 규모 및 주차 대수 정보가 불충분하고, 인근 대규모 신규 공급 예정으로 인한 경쟁 심화 가능성이 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 역세권 프리미엄은 지하철역과의 거리를 고려할 때 제한적입니다.
준공연도 정보가 없어 재건축 연한 도달 여부를 판단하기 어렵습니다. 재건축 가능성을 평가하기 위해서는 정확한 준공연도 확인이 필수적입니다. 현재로서는 재건축 가능성이 낮다고 판단됩니다.
부천시 소사구는 전반적으로 매매 및 전세 시장이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 그러나 2,580세대에 달하는 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한하거나 조정 압력을 가할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하므로, 신규 공급 물량의 영향을 면밀히 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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