매물 유형: 아파트
분석 번호: 5166
종합 리스크 점수: 70점
본 매물은 준공 28년차 아파트로 재건축 연한 도달이 임박하여 향후 개발 가능성이 있으나, 현재까지 구체적인 추진 계획은 없습니다. 매매가격지수는 상승 추세이나, 매매가 대비 전세가 비율은 하락하고 있어 갭투자 시 주의가 필요합니다. 인근에 신규 공급 물량이 제한적이며, 지역 내 미분양 물량도 감소 추세에 있어 단기적인 공급 리스크는 낮습니다.
대상 매물의 제시가 8,500만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 6,800만 원에서 9,299만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 특히, 2026년 6월에 거래된 동일 단지 5층 56.97㎡ 매물의 보정 후 대입가치 8,299만 원과 유사하며, 14층 매물의 8,599만 원보다는 약간 낮은 수준입니다. 이는 제시가가 시장의 최근 거래가와 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
유사도 100점 사례들은 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수의 최근 거래로, 2026년 6월 4층 매물이 7,600만 원(보정 후 7,599만 원), 5층 매물이 8,300만 원(보정 후 8,299만 원)에 거래되었습니다. 유사도 90점 사례들은 동일 단지, 동일 면적이나 층구간에서 감점(5층 vs 7~15층)이 있었습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 7,920만 원에서 9,299만 원 사이로 형성되어 있습니다. 전반적으로 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때, 제시가 8,500만 원은 시장 가격 범위 내에 있습니다.
본 매물은 삼척시 정상동에 위치하며, 인근에 이마트24, 석미어린이집 등 편의시설과 교육시설이 있어 생활 편의성은 양호합니다. 그러나 지하철역이 없어 교통 접근성은 다소 떨어집니다. 준공 28년차 아파트로 재건축 연한 도달이 임박하여 향후 개발 가능성이 있으나, 현재까지 구체적인 추진 계획이 없어 투자 가치는 보통 수준으로 평가됩니다.
석미 아파트는 1998년 준공되어 28년이 경과했습니다. 재건축 연한(30년)까지 2년 남았으므로, 이론적으로는 재건축 추진이 가능합니다. 그러나 재건축은 용적률, 사업성, 주민 동의 등 복합적인 요소를 고려해야 하므로, 현재 단계에서는 재건축 가능성이 높다고 단정하기는 어렵습니다. 리모델링 또한 검토될 수 있습니다.
삼척시 매매가격지수는 상승 추세이며, 인근에 대규모 신규 공급 물량이 없어 단기적인 공급 리스크는 낮습니다. 다만, 매매가 대비 전세가 비율이 하락하고 있어 전세 시장의 불안정성이 매매 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 지역 내 근덕 제2농공단지 분양 등 개발 호재가 있으나, 대상 매물과의 직접적인 연관성은 낮습니다. 장기적으로 재건축 추진 여부에 따라 가치 변동이 클 것으로 예상되나, 현재로서는 보수적인 접근이 필요합니다.
보류