매물 유형: 아파트
분석 번호: 5163
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 최근 부천 지역의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있으며, 주차 대수가 세대당 0.36대로 매우 부족하여 실거주 편의성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.
제시가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 7,633만 원에서 4억 2,894만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 매물들의 최고가 수준에 해당하며, 시장의 긍정적인 분위기와 재건축 잠재력이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상지와 동일한 상동 지역의 '반달마을' 단지 내 거래이며, 유사도 점수 100점으로 매우 높은 유사성을 보입니다. 특히, #2 비교사례는 반달마을(건영) 8층 59.84㎡ 매물이 2026년 6월 4억 1,300만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 거의 동일한 조건입니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.003으로 최근 거래 시점과 유사하여 시세 변동의 영향이 미미합니다. 모든 사례는 제3종일반주거지역에 위치하여 용도 보정은 적용되지 않았습니다. 대상 매물의 제시가 4억 3,000만 원은 유사 사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼(최저 3억 7,633만 원 ~ 최고 4억 2,894만 원) 중 최고가에 근접한 수준입니다.
대상 아파트는 송내역(1호선)까지 도보 8분 거리의 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 인근에 초록나무유치원, 구지공원 놀이터, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 특히 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 사업 진행 시 높은 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 부족한 주차 공간은 단점으로 작용할 수 있습니다.
대상 단지는 1993년 준공되어 현재 33년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 대규모 단지(2742세대)의 특성상 사업 추진 시 상당한 파급력을 가질 수 있으며, 부천시의 재건축 관련 정책 변화에 따라 사업 속도가 결정될 것입니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 개발 잠재력은 높다고 평가됩니다.
부천시 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 전반적으로 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 준역세권 입지, 대규모 단지라는 강점을 가지고 있어 장기적인 관점에서 미래 성장 가능성이 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 부족한 주차 공간은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로는 재건축 기대감과 시장 활성화에 힘입어 긍정적인 전망이 우세합니다.
매수