매물 유형: 아파트
분석 번호: 5160
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 최근 부천시 아파트 매매가격지수가 상승 추세이며, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 및 시세에 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
제시가 6억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 2,716만 원에서 5억 9,466만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중에서도 높은 수준으로, 재건축 기대감 등 미래 가치가 어느 정도 선반영된 것으로 판단됩니다.
비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(82.9㎡)의 매매 거래로 신뢰도가 높습니다. 특히 유사도 100점 사례 3건(5억 5,269만 원, 5억 8,485만 원, 5억 7,450만 원)은 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수로 직접적인 비교가 가능합니다. 나머지 9건의 사례는 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다. 제시가 6억 원은 이들 보정 후 대입가치 스펙트럼의 최고가에 근접하는 수준입니다.
반달마을(삼익) 아파트는 828세대의 대단지로, 송내역(1호선)까지 도보 10분 거리의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높아 장기적인 투자 가치가 있습니다. 인근에 대형 공원 조성 및 재건축 관련 뉴스가 지속적으로 나오고 있어 투자 매력이 높습니다.
준공 33년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 재건축 추진 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 부천시 내 재건축 관련 호재 뉴스가 다수 확인되어 재건축 가능성은 높습니다.
부천시 아파트 시장은 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 전망입니다. 대상 단지의 재건축 잠재력은 미래 가치 상승의 주요 동력이 될 것입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 현재 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 장기적으로는 재건축 진행 여부에 따라 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
매수