매물 유형: 아파트
분석 번호: 5150
종합 리스크 점수: 73점
경기도 부천시 원미구 한라마을(주공3) 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 인근 지역의 재건축 사업 활성화 소식이 긍정적인 요인으로 작용하고 있습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기가 우호적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성에 대한 고려가 필요합니다.
사용자 제시 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,000만 원에서 2억 6,629만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 제시가는 스펙트럼의 중앙값인 2억 5,399만 원과 유사한 수준으로, 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 39.99㎡로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 3층 거래로 보정 후 대입 총액 2억 6,629만 원, #2 사례는 2026년 3월 5층 거래로 2억 5,399만 원입니다. #3, #4, #5 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 특히 #3 사례는 2026년 5월 10층 거래로 2억 1,000만 원으로 가장 낮은 스펙트럼을 형성하고 있습니다. 이러한 비교사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 중요한 근거가 됩니다.
한라마을(주공3)은 1201세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 부천시청역(7호선)까지 도보 10분 거리로 준역세권에 해당하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 다정한어린이공원, GS25, 새콤달콤어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 특히 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달한 점은 향후 투자 가치 상승의 중요한 요인으로 작용할 수 있습니다.
1996년 준공된 한라마을(주공3)은 현재 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 인근 지역에서 재건축 및 가로주택정비사업이 활발하게 진행되고 있어, 해당 단지 또한 재건축 추진 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 잠재력은 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 300%와 비교하여 현재 용적률이 낮다면 개발 이익이 클 수 있습니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 따라 단지의 가치는 크게 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.
부천시 아파트 시장은 매매가격지수 및 수급동향이 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 전망을 나타냅니다. 특히 대상 단지는 재건축 연한에 도달하여 개발 기대감이 높고, 인근 지역의 활발한 재건축 사업은 이러한 기대감을 더욱 증폭시킵니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족한 점과 향후 신규 공급 물량에 따른 시장 경쟁 심화 가능성은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 전반적으로는 재건축 호재와 시장 상승 분위기에 힘입어 긍정적인 성장 전망이 우세합니다.
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