매물 유형: 아파트
분석 번호: 5098
종합 리스크 점수: 63점
본 매물은 준공 34년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 안양시 아파트 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있으며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 13억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 11억 6,863만 원에서 13억 543만 원 사이의 가치 스펙트럼을 고려할 때, 스펙트럼의 상단에 위치하는 가격입니다. 이는 시장의 기대감 또는 특정 층수나 내부 상태에 대한 프리미엄이 반영되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(101.96㎡)의 매매 거래이며, 시점은 2026년 1월부터 4월까지로 최근 거래 내역입니다. 모든 사례는 유사도 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.030을 적용하여 대상지의 현재 가치로 환산되었습니다. 예를 들어, 2026년 4월 거래된 11억 5,000만 원(101.96㎡, 1층) 사례 #1은 보정 후 11억 6,863만 원으로 대입되었으며, 2026년 3월 거래된 12억 7,000만 원(101.96㎡, 4층) 사례 #4는 보정 후 13억 543만 원으로 대입되었습니다. 이처럼 모든 비교사례는 대상지와 동일한 토지 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하고 있습니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 단지로, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 높습니다. 안양남초등학교가 인접해 있어 학군 경쟁력이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있는 변수입니다.
준공 34년차로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 추진이 가능한 단지입니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 제3종일반주거지역에 위치하여 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 개발 잠재력은 높습니다. 현재 구체적인 재건축 추진 단계는 확인되지 않으므로, 관련 조합 설립 여부 및 진행 상황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.
안양시 동안구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보이고 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달로 인한 개발 호재가 큰 장점입니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 아파트 공급은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 중장기적으로는 재건축 진행 여부에 따라 높은 가치 상승을 기대할 수 있으나, 추진 과정의 불확실성과 시간 소요는 리스크 요인입니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 신중한 접근이 필요합니다.
보류