경기도 안양시 동안구 흥안대로223번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5097

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역의 활발한 재개발/재건축 사업과 함께 시장 동향 지수들이 전반적인 상승세를 보이고 있어 긍정적인 투자 환경을 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 일시적인 가격 조정 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 재건축 연한 도달 및 인근 재개발/재건축 사업 활성화로 인한 긍정적 전망. 다만, 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성도 존재합니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 제공된 사진이 없어 직접적인 건물 외관 상태 평가는 불가하나, 34년 경과된 건물임을 감안할 때 일반적인 노후화가 진행되었을 것으로 판단됩니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 5.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 17건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 4.4% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 34년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 12억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 12억 1,499만 원에서 12억 1,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 소폭 높은 수준으로, 매수 시 가격 협상 여지를 탐색할 필요가 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 #1 호계동 샘마을쌍용 아파트로, 2026년 5월에 12억 1,500만 원에 거래된 동일 단지 9층, 101.91㎡ 매물입니다. 이 사례는 대상지와 동일 단지, 면적, 용도지역, 도로 조건을 가지며, 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 대상지의 보정 후 대입가치는 12억 1,499만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물과 매우 높은 유사도를 보이는 사례입니다.

심층 분석

샘마을쌍용 아파트는 34년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 투자 가치가 높습니다. 용적률 갭이 95.49%p로 개발 잠재력이 보통 수준이며, 인근에 평촌 학원가 및 다양한 편의시설이 위치하여 주거 만족도가 높습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 다소 있어 역세권 프리미엄은 제한적입니다.

대상 아파트는 1992년 준공되어 재건축 연한인 30년을 초과했습니다. 용적률이 204.51%로 법정 상한 300% 대비 여유가 있어 재건축 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 인근 지역의 재개발/재건축 사업 활성화 뉴스 등을 고려할 때, 향후 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다.

안양시 동안구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 시장이 활발합니다. 특히 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감이 미래 성장 전망을 밝게 합니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시장 변동성에 유의해야 합니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현장 체크리스트

정확한 동·호수 및 층수를 확인하여 일조권, 조망권, 소음 등 실제 거주 환경을 현장 확인해야 합니다.
건물 노후화에 따른 외벽 균열, 누수, 배관 상태 등 건물 전반의 유지보수 현황을 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
세대 내 곰팡이, 결로, 누수 흔적 등 내부 마감재 상태와 수리 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
주차 시설의 실제 이용 편의성과 세대당 주차 가능 대수를 다시 한번 확인하여 불편함이 없는지 점검해야 합니다.
재건축 추진 시 예상되는 추가 분담금, 사업 진행 단계, 주민 동의율 등 구체적인 재건축 관련 정보를 확인해야 합니다.
인근 신규 아파트 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기를 파악하여 향후 시장 경쟁력을 비교 분석해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수