매물 유형: 아파트
분석 번호: 5086
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 16년차의 평촌이편한세상 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 평촌자이 퍼스니티, e편한세상 평촌 어반밸리 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크가 예상됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 18억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 12억 3,233만 원 ~ 최고 13억 6,466만 원) 대비 상단에 위치하여 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 동일 단지 내 최근 거래 사례의 보정 후 대입 가치를 고려할 때, 제시가는 시장 평균보다 높은 수준입니다.
비교사례 #1은 평촌동 평촌이편한세상 1층 157.931㎡ 매물로 2026년 4월 14억 9,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 12억 3,233만 원입니다. 비교사례 #2는 평촌동 평촌이편한세상 14층 157.931㎡ 매물로 2026년 4월 16억 5,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 13억 6,466만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으나, 대상 매물의 전용면적(130.62㎡)과 다르므로 면적 보정이 적용되었습니다.
평촌이편한세상은 인덕원역 준역세권에 위치하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 대비 높은 수준이며, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 잠재적 공급 리스크가 존재하여 단기 투자보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
안양시 동안구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으나, 인근 평촌자이 퍼스니티, e편한세상 평촌 어반밸리 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 단기적으로는 공급 과잉 우려가 있으나, 장기적으로는 인덕원역 주변의 교통 및 생활 인프라 확충으로 인한 가치 상승 여력은 존재합니다. 현재 제시된 가격은 다소 고평가된 측면이 있어 신중한 접근이 필요합니다.
보류