매물 유형: 아파트
분석 번호: 5062
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 단지로, 안양시 동안구의 비규제지역 내에 위치하여 규제 부담이 적습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며, 인근에 평촌자이 퍼스니티, e편한세상 평촌 어반밸리 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 지역 시장 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 신규 공급 물량으로 인한 일시적인 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
제시가 6억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 3,858만 원에서 6억 1,456만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 시장의 상승 추세와 고층 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.
비교사례들은 모두 대상지와 동일한 대광로제비앙 단지 내 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. #1, #2, #3 사례는 유사도 100점으로 시점 보정 외 추가 감점 요인이 없습니다. #4, #5, #6 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으며, #7, #8 사례는 층구간 감점(-20점)이 있었습니다. 이러한 층구간 감점은 대상 매물이 16층 고층인 반면 비교사례들은 상대적으로 저층 또는 중층에 위치했기 때문입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수가 적용되어 현재 시점의 가치를 반영하고 있습니다.
대상 아파트는 준공 9년차의 신축급 단지로, 안양역 준역세권(도보 14분)에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 비산성모유치원 등 교육 시설과 수명어린이공원, 세븐일레븐 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 안양시 동안구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 거래 활성도가 높아 투자 매력도가 있습니다. 특히 비규제지역으로 분류되어 투자 부담이 상대적으로 적습니다.
준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지는 21년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 144.49%로 법정 상한 1300% 대비 여유가 크지만, 재건축을 논하기에는 이른 시점입니다.
안양시 동안구는 매매가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우위 등 긍정적인 시장 지표를 보이고 있습니다. 인근 호계동, 비산동의 거래 활성도가 높고, 관양뉴골든아파트 일원 지구단위계획 결정 고시 등 지역 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 충분합니다. 다만, 평촌자이 퍼스니티, e편한세상 평촌 어반밸리 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다. 전세가율이 56.1%로 안정적인 수준을 유지하고 있어 전세 시장의 급격한 변동 위험은 낮습니다.
매수