매물 유형: 아파트
분석 번호: 5061
종합 리스크 점수: 47점
대상 매물은 안양시 만안구 박달동에 위치한 한신휴플러스3차 아파트로, 매매가격지수 및 전월세수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 동일 단지 및 인근 유사 평형대 실거래가를 고려할 때 제시된 매매가는 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으며, 재건축 연한까지는 시간이 필요하여 단기적인 개발 이익은 제한적입니다.
제시된 매매가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 3,843만 원에서 4억 5,329만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 대상 매물의 20층이라는 고층 이점을 반영한 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형대의 최근 거래 사례입니다. 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 추가 보정은 없었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 또한 해당없음으로 1.000이 적용되어, 각 사례의 실거래가가 대상 매물의 전용면적(59.88㎡)에 맞춰 보정된 '환산 총액'이 최종 비교 기준으로 활용되었습니다. 예를 들어, #1 사례는 2026년 5월 84.981㎡가 6억 1,000만 원에 거래되었으나, 대상 매물 면적에 보정된 환산 총액은 4억 2,982만 원입니다.
대상 아파트는 안양시 만안구 박달동에 위치하며, 최근 시장 동향은 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 한신공원 등 녹지 공간이 풍부하고, CU 편의점 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 한사랑어린이집 등 교육 시설이 존재합니다. 지하철역과의 접근성은 다소 떨어지지만, 안양시의 전반적인 개발 호재와 지역 내 거래 활성도를 고려할 때 실수요 및 장기 투자 가치는 보통 수준으로 평가됩니다.
한신휴플러스3차는 2009년 준공되어 현재 17년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 13년이 남아있어, 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링의 경우, 준공 후 15년 이상 경과 시 추진 가능하므로 리모델링 가능성은 존재하나, 현재 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다. 현재 용적률이 미등록 상태로 용적률 갭 분석을 통한 개발 잠재력 평가는 불가합니다.
안양시 아파트 시장은 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 당분간은 상승세가 유지될 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량(총 851세대)이 존재하여 향후 공급 과잉으로 인한 경쟁 심화 및 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 장기적으로는 안양시청사 이전 논의, 신혼부부 대상 소규모 정비사업 활성화 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 관점에서는 신규 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류