매물 유형: 아파트
분석 번호: 5060
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한에 근접하고 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다. 최근 지역 내 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 5,600만 원에서 4억 8,555만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 4억 7,000만 원과 일치합니다. 이는 시장의 최근 실거래가와 매우 유사한 수준으로, 현재 시장 가치를 적절히 반영한 것으로 판단됩니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(59.91㎡) 거래이며, 대부분 유사도 100점 또는 90점(층구간 감점)으로 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 13층이 4억 7,300만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 4억 7,299만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 6층이 4억 6,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대입 총액은 4억 7,025만 원입니다. #6 사례는 2026년 6월 17층이 4억 7,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 대입 총액은 4억 7,000만 원으로 대상 매물의 제시가와 일치합니다. 이처럼 최근 거래된 동일 단지 내 유사 평형 사례들이 제시가와 유사한 수준의 가치를 보이고 있습니다.
대상 아파트는 1385세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경과 관리 효율성을 갖추고 있습니다. 인근에 석수어린이공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 해피키즈어린이집 등 학군 접근성도 양호합니다. 최근 지역 시장 지표가 상승세를 보이고 있어 단기적인 투자 가치도 긍정적입니다. 다만, 지하철역과의 거리가 다소 있어 역세권 프리미엄은 제한적입니다.
준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있어 재건축 가능성이 있습니다. 대단지라는 점은 사업 추진 시 유리하게 작용할 수 있으나, 용적률, 건폐율 등 세부 건축물대장 정보가 불완전하여 정확한 용적률 갭 분석은 어렵습니다. 향후 재건축 관련 정책 변화 및 주민 동의율 확보 여부가 중요합니다. 현재로서는 리모델링 가능성도 함께 고려해볼 수 있습니다.
안양시 만안구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하고 매매수급동향이 수요 우세를 보이는 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 경쟁 심화 및 시세 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 재건축 잠재력은 긍정적인 요인이지만, 사업 진행 과정의 불확실성은 리스크로 작용할 수 있습니다.
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