경기도 안양시 만안구 연현로79번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 5049

종합 리스크 점수: 50점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 16년차의 비교적 신축 단지로, 석수역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 안양시 만안구 지역의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 재건축 연한까지는 상당 기간이 남아 개발 호재는 제한적입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아 재건축 가능성이 낮으며, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 잠재적 경쟁 심화 우려가 있습니다.
건물 노후도(사진): 7점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 16년차로 비교적 양호한 상태를 유지할 것으로 추정됩니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 39.0%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 32건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 석수역 1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.4% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공 16년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 12억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 12억 9,863만 원 ~ 최고 14억 8,169만 원)의 하단에 위치합니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범위 내에 있으면서도 상대적으로 가격적 메리트가 있다고 볼 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정 및 면적 보정이 완료된 값입니다. 예를 들어, #1 사례(석수동, 2026.5 거래, 84.979㎡, 8억 3,000만 원)는 대상지 면적 및 조건을 대입하여 보정 후 12억 9,863만 원의 가치로 환산되었습니다. #7 사례(석수동, 2026.1 거래, 84.979㎡, 9억 4,700만 원)는 보정 후 14억 8,169만 원으로 환산되어 가장 높은 가치를 보였습니다. 이처럼 비교사례들은 동일 단지 내에서 다양한 층과 시점에 거래되었으며, 이를 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼을 파악할 수 있습니다.

심층 분석

대상 아파트는 석수역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 실거주 및 임대 투자 가치에 긍정적인 요소입니다. 단지 규모도 742세대로 적정하며, 주차 편의성도 양호합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 잠재적 경쟁 심화는 투자 시 고려해야 할 리스크입니다. 현재 제시가는 시장 가치 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다.

준공 16년차 아파트로, 재건축 연한인 30년까지는 14년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 전체의 동의율 확보 및 사업성 검토가 필요하므로 단기적인 개발 호재로 보기는 어렵습니다.

안양시 만안구는 최근 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 석수역 역세권이라는 입지적 강점은 꾸준한 수요를 유인할 것으로 예상됩니다. 그러나 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 수급 불균형이 발생할 경우 가격 상승폭이 제한될 수 있습니다. 장기적으로는 교통망 확충 및 지역 개발 계획에 따라 추가적인 가치 상승 여지가 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 동·호수의 일조권 및 조망권(특히 고층 프리미엄 여부)을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
단지 내 주차장의 실제 혼잡도와 세대당 주차 가능 대수를 확인하여 주차 불편 여부를 파악해야 합니다.
최근 3년간 관리비 내역을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검해야 합니다.
건물 내부(특히 전용면적 132.96㎡ 세대)의 벽지, 바닥, 천장 등에 곰팡이, 누수 흔적, 오염 등 노후화 여부를 면밀히 확인해야 합니다.
인근 신규 공급 예정 단지(안양자이 더 포레스트, 평촌한신더휴 등)의 구체적인 분양 일정 및 가격을 확인하여 대상 매물의 경쟁력을 비교해야 합니다.
단지 주변의 소음(특히 석수역 인접성) 및 유해시설 유무를 현장에서 확인해야 합니다.

최종 판정

매수