매물 유형: 아파트
분석 번호: 5048
종합 리스크 점수: 63점
본 매물은 관악역 역세권에 위치한 준공 24년차 아파트로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 양호합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 1층이라는 특성과 건물 노후도에 대한 현장 확인이 중요합니다.
제시된 매매가 6억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 3,960만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 이는 1층이라는 층의 특성이 반영된 것으로 보이며, 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 석수경남아너스빌 7층 121.455㎡ 매매 건으로, 2026년 6월 8억 3,500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 동일 단지라는 점에서 유사도가 높으나, 면적(107.58㎡ vs 121.455㎡) 차이로 인해 -20점, 층구간(1층 vs 7층) 차이로 인해 -10점의 감점이 적용되어 유사도 70점을 기록했습니다. 시점, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일하게 적용되었으며, 대상 매물 전용면적 107.58㎡를 기준으로 환산된 총액은 7억 3,960만 원입니다.
대상지는 관악역(1호선)까지 도보 6분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 인근에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 매매가 대비 전세가 비율은 64.9%로 보합세를 유지하고 있으며, 전세수급동향이 상승세여서 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 인근 신규 공급 물량으로 인한 잠재적 경쟁 심화는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
석수경남아너스빌은 2002년 준공되어 현재 24년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아있어 당장의 재건축은 어렵지만, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어려우나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률을 확인하여 개발 잠재력을 추가로 평가할 필요가 있습니다. 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시 현황은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
안양시 만안구는 매매 및 전월세 시장이 전반적으로 상승세를 보이며 수요가 꾸준합니다. 관악역 역세권이라는 입지적 강점과 함께 주변 개발 호재 및 인허가 현황은 긍정적인 미래 성장 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, '안양자이 더 포레스트', '평촌한신더휴' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 가능성과 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 신규 공급 물량의 영향을 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류