매물 유형: 아파트
분석 번호: 5045
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 준공 41년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 안양시 만안구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하나, 노후도 및 주차 문제 등 단지 자체의 리스크는 현장 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 9,392만 원에서 4억 4,098만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 특히 동일 단지, 동일 층수(2층)의 최근 거래(2026년 5월, 2억 9,500만 원, 63.64㎡)를 대상 면적에 대입한 환산 총액 3억 9,392만 원과 비교할 때, 제시가는 스펙트럼 하단에 근접하여 가격적 메리트가 있을 수 있습니다.
비교사례 6건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동이 거의 없습니다. #1 사례는 2026년 6월 63.64㎡가 3억 1,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 4억 1,395만 원으로 환산됩니다. #4 사례는 2026년 5월 63.64㎡가 2억 9,500만 원에 거래되었고, 대상지 면적 대입 시 3억 9,392만 원으로 환산됩니다. 이 사례는 대상 매물과 동일한 2층 거래로 유사도가 높습니다. 전반적으로 비교사례들은 1개월~3개월 전 거래로 최근 시장 상황을 반영하고 있습니다.
정우 아파트는 준공 41년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 투자 가치입니다. 안양시 만안구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세이며, 신혼부부 수요 증가와 소규모 정비사업 활성화 등 긍정적인 시장 분위기가 형성되어 있습니다. 다만, 노후 단지의 주차 및 시설 관리 문제, 그리고 인근 대규모 신규 공급 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 학군 및 교통은 인근에 연성대학교 부속유치원 등 학교 시설이 있으나, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 1985년 준공되어 41년 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 불가하나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역의 소규모 정비사업 활성화 뉴스 및 안양시청사 이전 논의 등은 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 인허가 현황에 신축 업무시설 개발이 활발하여 지역 개발 분위기는 양호합니다.
안양시 만안구는 매매가격지수 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보입니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달로 인한 개발 기대감이 가장 큰 미래 성장 동력입니다. 하지만 안양자이 더 포레스트, 평촌한신더휴 등 851세대의 신규 공급 물량이 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으며, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의 깊게 지켜봐야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 재건축 사업의 불확실성과 긴 소요 기간을 고려해야 합니다.
조건부 매수