매물 유형: 아파트
분석 번호: 5034
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 명학역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 최근 안양시 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 준공 20년차로 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요하며, 인근에 851세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 해당합니다.
제시된 매매가 4억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 2,500만 원에서 4억 7,504만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 역세권 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보입니다. 가장 유사한 사례(#1)의 보정 후 대입가치 4억 6,499만 원과 비교할 때, 제시가는 약 1,501만 원 높은 수준입니다.
#1 사례는 대상지와 동일 단지, 동일 면적, 19층 고층으로 유사도 100점입니다. 2026년 6월 거래된 4억 6,500만 원이 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 4억 6,499만 원으로 환산되었습니다. #2 사례는 동일 단지, 동일 면적, 8층 중층으로 유사도 90점이며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 2026년 6월 4억 2,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 계수 1.000 적용 후 4억 2,500만 원으로 환산되었습니다. #3 사례는 동일 단지, 동일 면적, 7층 중층으로 유사도 90점이며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 2026년 5월 4억 3,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 계수 1.000 적용 후 4억 3,000만 원으로 환산되었습니다. #4 사례는 동일 단지, 동일 면적, 11층 중층으로 유사도 90점이며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 2026년 1월 4억 6,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 계수 1.005 적용 후 4억 7,504만 원으로 환산되었습니다.
대상 아파트는 명학역(1호선) 192m 거리의 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 강력한 투자 강점이며, 역세권 프리미엄 8%가 추정됩니다. 안양동은 지역 내 거래 활성도 1위로 실거주 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 138세대의 소규모 단지라는 점과 준공 20년차라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 2006년 준공되어 현재 20년차로, 재건축 연한(30년)까지는 약 10년이 남아있습니다. 따라서 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 다만, 현재 용적률이 583.01%로 법정 상한 1300% 대비 716.99%p의 용적률 갭이 존재하여 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 리모델링 또한 고려될 수 있으나, 현재 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.
안양시 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 명학역 초역세권 입지는 꾸준한 수요를 견인할 것으로 예상됩니다. 그러나 안양자이 더 포레스트, 평촌한신더휴 등 인근에 851세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 이는 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 역세권 개발 및 지역 내 인허가 현황 등을 고려할 때 완만한 상승세를 기대할 수 있으나, 신규 공급 물량의 영향을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류