매물 유형: 아파트
분석 번호: 4991
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 준공 26년차의 아파트로 재건축 연한 도래가 임박하고 있으나, 인근 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격은 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 제한적입니다. 전세가율은 71.7%로 안정적인 편이나, 향후 공급 물량에 따른 전세가 변동 가능성을 주시해야 합니다.
제시가 2억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 2만 원에서 2억 5,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 3층의 실거래가와 일치하는 수준으로, 시장에서 형성된 최고가 수준으로 판단됩니다. 가격적 메리트는 제한적이며, 향후 시장 상황에 따라 조정될 가능성도 고려해야 합니다.
선별된 비교사례는 2건으로 모두 동일 단지 내 거래입니다. 첫 번째 사례는 2026년 6월 거래된 59.89㎡ 면적의 3층 매물로, 실거래가 2억 6,000만 원이며 보정 후 대입 총액은 2억 5,999만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 4월 거래된 59.99㎡ 면적의 16층 매물로, 실거래가 2억 원이며 보정 후 대입 총액은 2억 2만 원입니다. 두 사례 모두 유사도 100점으로 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.002가 적용되어 최근 거래 시점의 시장 변동이 미미하게 반영되었습니다.
본 매물은 868세대의 중대형 단지에 속하며, 인근에 오목문화근린공원, 샘터유치원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 역세권은 아니지만 송산역 의정부경전철이 도보 10분 거리에 위치하여 준역세권으로 볼 수 있으며, 2% 내외의 교통 프리미엄이 추정됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.
청구1차 아파트는 2000년 준공되어 현재 26년차로, 재건축 연한인 30년까지 4년이 남아있습니다. 용적률이 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어려우나, 법정 상한 300%를 고려할 때 재건축 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 재건축은 사업성, 주민 동의, 정책 변화 등 다양한 변수에 따라 장기간 소요될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
의정부시 아파트 시장은 매매 가격지수 보합, 전세/월세 가격지수 상승, 매매수급동향 상승 등 전반적으로 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 그러나 5,590세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 시장 조정 가능성이 존재합니다. 7호선 연장 등 교통 호재와 도시정비 사업 소식이 있으나, 신규 공급 물량의 영향을 면밀히 주시하며 접근해야 합니다.
보류