매물 유형: 아파트
분석 번호: 4989
종합 리스크 점수: 52점
송산대우푸르지오 아파트는 어룡역 역세권에 위치하며, 최근 의정부시의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하는 등 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 그러나 다수의 신규 공급 예정 물량과 최근 거래량 하락 추세는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,413만 원에서 4억 1,101만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준에 해당합니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 최고가보다 약 8,899만 원 높은 금액으로, 시장 평균 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 11건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.97㎡) 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. 가장 최근 거래인 2026년 5월 거래(유사도 #1, #2, #3, #4)는 3억 8,800만 원에서 3억 9,500만 원 수준으로, 대상 매물의 제시가 5억 원과는 상당한 차이를 보입니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.002가 적용되어 시계열 변동이 반영되었으며, 면적 및 용도 보정 계수는 1.000으로 동일합니다. 역세권 보정은 1.000으로 역세권 프리미엄이 적용되지 않았습니다.
송산대우푸르지오는 어룡역 의정부경전철역에서 도보 5분 거리의 역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 중보뜰어린이공원, 세븐일레븐 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 의정부시 전반의 신규 공급 물량 증가와 미분양 현황은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재 제시된 매매가는 시장 가치 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
준공 21년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 9년이 남아있어, 현재 시점에서는 재건축을 통한 개발이익을 기대하기 어렵습니다. 리모델링 또한 단지 규모 및 사업성 검토가 필요하며, 현재로서는 구체적인 계획이 없는 것으로 보입니다.
의정부시의 매매 및 전월세 가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 어룡역 역세권 입지와 주변 생활 인프라는 장기적인 주거 가치를 유지하는 데 기여할 것입니다. 그러나 다수의 신규 아파트 공급 예정과 최근 거래량 하락은 단기적인 시장 변동성을 높일 수 있습니다. '용현동 곰고개 도시계획도로 개설공사', '의정부 경기북부 광역행정타운 도시개발2구역' 등 인근 개발 호재는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
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