매물 유형: 아파트
분석 번호: 4988
종합 리스크 점수: 72점
의정부시 민락동 호반베르디움1차 아파트는 준공 9년차의 신축급 단지로, 시장 동향은 보합세이나 전월세 가격 및 수급 동향은 상승세를 보입니다. 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성이 있으나, 지역 내 활발한 거래량과 다양한 개발 호재가 있어 잠재적 가치는 양호합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.
제시가 5억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 5억 4,091만 원 ~ 5억 6,652만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 해당합니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들의 가격 흐름과 일치하는 수준으로, 시장 가격을 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 호반베르디움1차 아파트이며, 전용면적 84.9788㎡로 면적 유사도가 매우 높습니다. 거래 시점은 2026년 2월부터 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000~1.001이 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었으며, 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 유사성이 매우 높음을 나타냅니다. 특히 #1 사례(2026.6월, 16층, 5억 4,900만 원)와 #3 사례(2026.6월, 17층, 5억 5,000만 원)는 대상 매물과 층수까지 유사하여 신뢰도가 매우 높습니다.
호반베르디움1차는 1,567세대의 대단지 아파트로, 민락동 내에서 거래 활성도가 높아 유동성이 양호합니다. 주변에 하늘능선근린공원 등 공원 시설이 풍부하고, 호반새싹어린이집 등 교육 시설 접근성이 좋습니다. 교통 접근성은 지하철역이 인근에 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어려우나, 의정부시 전반적인 매매수급동향 및 전월세 수급동향이 상승세를 보이고 있어 실수요 기반의 투자 가치는 보통 수준으로 평가됩니다.
준공 9년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 21년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점으로 판단됩니다.
의정부시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세이나 전월세 가격 및 수급 동향이 상승세를 보이며 긍정적인 신호를 보이고 있습니다. '용현동 곰고개 도시계획도로 개설공사', '의정부 경기북부 광역행정타운 도시개발2구역', '직동근린공원 조성계획 변경', '곤제근린공원 조성계획 변경' 등 다양한 개발 호재가 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 특히 7호선 도봉산~옥정 연장 사업 등 광역 교통망 개선 소식은 장기적인 호재로 작용할 수 있습니다. 다만, 5,590세대에 달하는 인근 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있으므로, 공급 물량 소화 여부에 따라 가격 변동성이 커질 수 있습니다. 단기적으로는 보합세 유지, 장기적으로는 개발 호재에 따른 점진적 상승 가능성이 있으나, 공급 리스크를 주시해야 합니다.
매수