매물 유형: 아파트
분석 번호: 4984
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 의정부시 민락동에 위치한 민락센트럴17단지 아파트로, 준공 13년차의 비교적 신축 단지입니다. 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승세를 보이며 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 단지 내 동일 평형 거래가 활발하여 유동성은 양호한 편입니다.
제시된 매매가 3억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 6,702만 원에서 3억 6,954만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 매물의 층수 등을 반영한 것으로 보입니다. 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때, 제시가는 시장 평균보다 약간 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 11층 84.96㎡가 3억 6,950만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 6,954만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 9층 84.97㎡가 3억 6,600만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대입 총액은 3억 6,702만 원입니다. #3 사례는 2026년 1월 7층 84.97㎡가 3억 6,800만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 3억 6,895만 원입니다. #4 사례는 2026년 6월 5층 84.96㎡가 3억 6,700만 원에 거래되었고, 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액은 3억 6,704만 원입니다. 모든 비교사례는 제3종일반주거지역에 위치하며, 거리 및 도로 조건은 유사합니다.
민락센트럴17단지는 민락동 내에서 비교적 신축에 속하며, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 매매수급동향이 수요 우세로 나타나 시장의 관심은 꾸준한 편이나, 인근 대규모 신규 공급 예정으로 인한 장기적인 투자 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 현재 전세가율 데이터는 제공되지 않아 갭투자 위험 판단은 어렵습니다.
준공 13년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 17년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 리모델링 등의 개발 잠재력 평가도 제한적입니다.
의정부시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 민락동은 거래 활성도가 높은 지역입니다. 그러나 의정부시의 높은 미분양 세대수와 향후 대규모 아파트 공급 예정은 중장기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 7호선 연장선 개통 지연 등의 교통 호재 불확실성도 존재합니다. 따라서 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름을 예상하며, 신규 공급 물량의 소화 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류