매물 유형: 아파트
분석 번호: 4983
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 의정부 민락동에 위치한 20년차 아파트로, 송산역 의정부경전철 역세권에 해당하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 양호하여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 107만 원에서 4억 995만 원 사이의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 비교사례 중 최고가에 근접하는 수준으로, 시장에서 적정하거나 약간 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 8층 거래로 평당가 1,595만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 4억 995만 원의 가치로 보정됩니다. #2, #3, #4, #5 사례 또한 2026년 2월에서 4월 사이에 거래된 동일 단지 매물로, 평당가 1,561만 원에서 1,580만 원 사이로 형성되어 대상지 대입 시 4억 107만 원에서 4억 609만 원의 가치로 보정됩니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수가 1.000~1.003으로 시장 변동이 적절히 반영되었습니다.
민락e-편한세상은 송산역 의정부경전철 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 의정부시의 매매수급동향 및 전월세가격지수 상승은 투자 매력을 더합니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
준공 20년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 리모델링 추진 가능성은 있으나, 아직 구체적인 움직임은 없는 것으로 보입니다.
의정부시의 매매가격지수는 보합세이나, 전월세가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 실수요 기반이 견고합니다. 특히, 의정부 경기북부 광역행정타운 개발, 직동근린공원 조성계획 변경 등 지역 내 다양한 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 그러나 인근 신규 아파트 공급 물량이 많아 단기적으로는 시장의 수급 상황에 따라 가격 변동성이 커질 수 있습니다. 장기적인 관점에서 교통 및 생활 인프라 개선에 따른 가치 상승 여력이 존재합니다.
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