매물 유형: 아파트
분석 번호: 4972
종합 리스크 점수: 72점
본 매물은 의정부시 장암동에 위치한 장암주공5 아파트로, 준공 27년차를 맞아 재건축 연한에 근접하고 있어 향후 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 발곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 및 도시개발 사업이 예정되어 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다. 현재 매매가 2억 1,000만 원은 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 최근 의정부시의 매매수급동향이 상승세를 보이고 있어 긍정적인 투자 환경을 갖추고 있습니다.
제시가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,778만 원에서 2억 2,656만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값인 2억 900만 원과 유사한 수준으로, 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 합리적인 범위에 속하는 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지(장암주공5) 및 유사 면적(49.76㎡ ±5%)의 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점의 사례들이 다수 포함되어 신뢰도가 높습니다. 예를 들어, #1 사례(신곡동, 2026.6 거래, 49.76㎡, 9층)의 보정 후 대입 총액은 2억 900만 원이며, #4 사례(신곡동, 2026.5 거래, 49.44㎡, 15층)의 보정 후 대입 총액은 2억 1,639만 원입니다. 층구간 감점이 있는 사례(#12~#15)들은 대상 매물 15층과 층수 차이가 있어 유사도 점수가 낮아졌습니다.
장암주공5 아파트는 발곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 1214세대의 대단지로 기본적인 주거 편의성이 높습니다. 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하고 있어 향후 재건축 추진 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 인근에 청룡어린이공원, 신곡도담어린이집 등 교육 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 모두 매력적입니다.
본 단지는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한인 30년까지 약 3년이 남아있습니다. 향후 재건축 추진 시 용적률 갭 분석이 중요하지만, 현재 용적률이 미등록 상태이므로 추가 확인이 필요합니다. 재건축은 장기적인 관점에서 높은 개발 이익을 가져올 수 있는 잠재력이 있습니다.
의정부시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 보이나 전월세 가격지수는 상승하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 인근 '의정부 푸르지오 클라시엘', '더샵 의정부역 링크시티' 등 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적으로는 경쟁 심화가 예상되지만, '용현동 곰고개 도시계획도로 개설공사', '의정부 경기북부 광역행정타운 도시개발2구역' 등 지역 개발 호재가 많아 중장기적으로는 가치 상승이 기대됩니다. 특히 재건축 연한 도래는 큰 호재로 작용할 것입니다.
매수