매물 유형: 아파트
분석 번호: 4969
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 동오역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 주변에 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량이 많아 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
제시가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 8,068만 원 ~ 최고 4억 6,499만 원) 내에서 상위권에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 최고가에 근접한 수준으로, 시장의 기대치가 반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례(2026.6, 14층, 4억 6,500만 원)는 보정 후 4억 6,499만 원으로 대상 매물의 제시가와 유사한 수준입니다. #5 사례(2026.4, 1층, 3억 8,000만 원)는 보정 후 3억 8,068만 원으로 가장 낮은 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 층수 및 거래 시점에 따른 가격 차이를 반영한 것으로 보입니다. 모든 비교사례는 시점 보정 계수 1.000~1.001이 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
대상 단지는 동오역 의정부경전철 역세권(도보 6분)에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 행복어린이공원, GS25, 의정부백병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있으며, 인근에 의정부 푸르지오 클라시엘, 롯데캐슬 나리벡시티 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
은하수 아파트는 1994년 준공되어 32년 경과된 단지로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 개발 잠재력이 높다고 판단됩니다. 현재 재건축 진행 상황에 대한 구체적인 정보는 없으나, 인근 의정부9구역 재개발 등 도시정비사업 활성화 소식이 있어 재건축 추진에 긍정적인 분위기가 형성될 수 있습니다. 다만, 실제 재건축까지는 상당한 시간과 비용, 주민 동의가 필요하므로 신중한 접근이 요구됩니다.
의정부시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 전세 및 월세가격지수는 상승하는 등 전반적으로 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 매매수급동향, 전세수급동향, 월세수급동향 모두 상승세를 나타내며 수요가 우세한 상황입니다. 그러나 최근 아파트 거래량은 감소 추세이며, 의정부시 미분양 주택이 707세대로 증가하는 등 공급 리스크가 존재합니다. 특히, 5,590세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 장기적으로는 동오역 역세권 입지와 재건축 잠재력을 바탕으로 가치 상승 여력이 있으나, 신규 공급 물량 소화 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.
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