매물 유형: 아파트
분석 번호: 4966
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 의정부시 신곡동에 위치한 22년차 단지로, 최근 의정부 지역의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승하는 추세이며 매매수급동향도 소폭 상승하여 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
제시된 매매가 4억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 3,857만 원에서 4억 5,023만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 고층 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보입니다. 다만, 스펙트럼 상단보다 높은 제시가이므로 가격 협상 여지를 충분히 고려할 필요가 있습니다.
#1 비교사례는 신동아파밀리에 동일 단지 17층, 전용면적 84.7245㎡로 2026년 3월 4억 3,750만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.002가 적용되어 보정 후 대입 총액은 4억 3,857만 원입니다. #2 비교사례는 동일 단지 21층, 전용면적 84.7245㎡로 2026년 2월 4억 4,900만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.003 적용 후 대입 총액은 4억 5,023만 원입니다. #3 비교사례는 동일 단지 10층, 전용면적 84.7245㎡로 2026년 5월 4억 5,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 계수 1.000 적용 후 대입 총액은 4억 4,997만 원입니다. 이 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었습니다.
대상 아파트는 의정부시 신곡동에 위치하며, 동오역(의정부경전철)이 도보 11분 거리에 있어 준역세권으로 평가됩니다. 주변에 롯데슈퍼프레시, 초동어린이공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 의정부시의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 투자 매력도 존재하나, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시켜 투자 수익률에 영향을 미 줄 수 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 어린이집 등 교육 시설이 인접해 있습니다.
대상 아파트는 2004년 준공되어 현재 22년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 8년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석을 통한 재건축 사업성 판단은 불가합니다. 리모델링의 경우, 건물 노후도와 주민 동의율에 따라 가능성이 있으나 현재 구체적인 추진 계획은 없습니다.
의정부시는 최근 매매 및 전월세 시장이 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있습니다. '용현동 곰고개 도시계획도로 개설공사', '의정부 경기북부 광역행정타운 도시개발2구역', '직동근린공원 조성계획 변경' 등 다양한 개발 호재가 지역 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 특히 '의정부동 7-3번지 공동주택 신축공사'와 같은 신규 주택 공급은 인구 유입 및 주거 환경 개선에 기여할 수 있습니다. 그러나 5,590세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장의 공급 과잉으로 이어져 기존 아파트의 가격 상승을 제한하거나 하락 압력으로 작용할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 신중한 시장 모니터링이 필요합니다.
보류