매물 유형: 아파트
분석 번호: 4952
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물인 상록아이파크는 의정부경전철 효자역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 23년 된 건물로 노후도에 대한 현장 확인이 필요하며, 다수의 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 2,057만 원에서 4억 499만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름과 유사한 수준으로 판단됩니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례(#1)는 2026년 5월에 거래된 16층 매물로, 보정 후 대입 총액 4억 499만 원으로 산정되었습니다. 그 외 사례들은 층구간 감점이 있었으나, 모두 최근 1~5개월 이내의 거래로 시점 보정 효과가 크지 않아 신뢰도가 높습니다. 제시가 3억 7,000만 원은 이러한 비교사례 스펙트럼 내에 위치합니다.
대상 매물은 의정부경전철 효자역에서 도보 5분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 상록어린이공원, CU 상록아이파크점, 가톨릭대학교 의정부성모병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.
상록아이파크는 2003년 준공되어 현재 23년 된 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 7년이 남아있어 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 리모델링 가능성은 검토해 볼 수 있으나, 구체적인 사업성 분석이 필요합니다.
의정부시의 매매가격지수는 보합세이나, 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 용현동 곰고개 도시계획도로 개설, 의정부 경기북부 광역행정타운 도시개발, 직동/곤제근린공원 조성 등 다양한 개발 사업이 고시되어 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 5,590세대에 달하는 신규 아파트 공급 예정 물량과 현재 707세대의 미분양 현황은 향후 시장에 공급 과잉 리스크로 작용할 수 있으므로, 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
보류