매물 유형: 아파트
분석 번호: 4944
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 발곡역 초역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 및 도시정비 사업이 활발하게 진행되고 있어 지역 가치 상승 기대감이 높습니다. 다만, 1층 매물 특성 및 최근 거래량 감소 추세는 고려해야 할 리스크 요인입니다.
제시가 4억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 4,047만 원에서 5억 9,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황에서 가격적인 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수 90점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 5월 10층 거래로 보정 후 대입 총액 5억 9,999만 원, #2 사례는 2026년 5월 10층 거래로 보정 후 대입 총액 5억 5,000만 원, #3 사례는 2026년 4월 15층 거래로 보정 후 대입 총액 5억 4,047만 원으로 산출되었습니다. 모든 사례는 대상 매물(1층) 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.
대상 아파트는 발곡역 초역세권(도보 4분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 실거주 및 투자 가치를 높이는 핵심 요소입니다. 대단지 아파트로서 기본적인 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 재건축 연한 도달이 임박하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있는 요인입니다.
동아아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 이는 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 매우 높음을 의미합니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 추진 시 사업성 분석이 필수적입니다. 인근 도시정비 사업 활성화 소식은 재건축 기대감을 더욱 높일 수 있습니다.
의정부시 아파트 시장은 매매 및 전세가격지수 상승, 매매수급동향 상승 등으로 전반적인 상승 분위기이나, 거래량은 감소 추세입니다. 대상 단지는 초역세권 입지와 재건축 연한 도래라는 강력한 호재를 가지고 있어 장기적인 성장 잠재력이 높습니다. 그러나 5,590세대에 달하는 인근 신규 공급 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다. 재건축 사업의 구체적인 진행 상황과 시장의 수급 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
매수