매물 유형: 아파트
분석 번호: 4942
종합 리스크 점수: 60점
수락리버시티2단지는 준공 17년차 아파트로, 인근에 도봉산역이 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 최근 의정부시 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있습니다. 다만, 인근에 5,590세대에 달하는 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 7억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼인 최저 7억 3,500만 원에서 최고 7억 3,906만 원 범위보다 약 4,094만 원 ~ 4,500만 원 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으며, 시장 상황 및 개별 매물의 특성을 고려한 추가적인 검토가 필요합니다.
#1 사례는 2026년 2월에 7억 3,700만 원에 거래된 동일 단지 8층 매물(전용 114.69㎡)로, 대상지와 유사도가 100점입니다. 시점 보정 후 대입 총액은 7억 3,906만 원입니다. #2 사례는 2026년 6월에 7억 3,500만 원에 거래된 동일 단지 5층 매물(전용 114.69㎡)로, 대상지 9층 대비 층구간 감점(-10점)이 있어 유사도 90점입니다. 시점 보정 후 대입 총액은 7억 3,500만 원입니다. #3 사례는 2026년 5월에 7억 3,500만 원에 거래된 동일 단지 5층 매물(전용 114.69㎡)로, #2 사례와 동일하게 층구간 감점(-10점)이 있어 유사도 90점이며, 시점 보정 후 대입 총액은 7억 3,500만 원입니다.
대상 단지는 도봉산역(7호선, 1호선)과 인접하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 공원 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량과 현재 미분양 현황은 향후 투자 가치 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 71.6%로 상승 추세에 있어 갭투자 관점에서는 전세 시장의 안정성이 중요합니다.
준공 17년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 13년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 불가하지만, 재건축을 통한 개발이익을 기대하기에는 시기상조입니다. 향후 리모델링 가능성은 검토해볼 수 있습니다.
의정부시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준히 존재합니다. 도봉산역 인근의 준역세권 입지는 강점이나, 대규모 신규 아파트 공급 예정과 높은 미분양 수치는 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 7호선 연장 등 교통 호재가 있으나, 개통 시기가 불확실하여 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 장기적으로는 인구 유입 및 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 여지가 있으나, 단기적으로는 보합 또는 약보합세를 유지할 가능성이 있습니다.
보류