매물 유형: 아파트
분석 번호: 4941
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 의정부시 장암동 수락리버시티1단지 아파트로, 준공 17년차의 중규모 단지입니다. 인근 도봉산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 최근 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세 수급동향은 상승세를 나타내고 있습니다. 다만, 인근에 5,590세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.
제시된 매매가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 8,563만 원에서 6억 1,113만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 최고가보다 약 6,887만 원 높은 금액으로, 현재 시장 상황 및 유사 거래 사례를 고려할 때 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 매수 시 신중한 접근이 필요하며, 가격 조정 가능성을 타진해 볼 것을 권고합니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 시점 보정을 거쳐 대상 매물의 가치를 정확히 반영하고 있습니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 13층 매물(84.81㎡)로, 보정 후 대입 총액은 6억 1,113만 원입니다. 평당가는 2,386만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 12층 매물(84.81㎡)로, 보정 후 대입 총액은 6억 1,023만 원입니다. 평당가는 2,382만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 거래된 15층 매물(84.69㎡)로, 보정 후 대입 총액은 6억 107만 원입니다. 평당가는 2,346만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 거래된 15층 매물(84.69㎡)로, 보정 후 대입 총액은 6억 168만 원입니다. 평당가는 2,349만 원입니다. #5 사례는 2026년 6월 거래된 3층 매물(84.69㎡)로, 보정 후 대입 총액은 6억 원입니다. 평당가는 2,342만 원이며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #6 사례는 2026년 3월 거래된 5층 매물(84.81㎡)로, 보정 후 대입 총액은 5억 8,563만 원입니다. 평당가는 2,286만 원이며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.
본 매물은 도봉산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼을 크게 상회하고 있어 가격적 메리트가 낮습니다. 또한, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 의정부9구역 재개발 등 도시정비 사업 호재가 있으나, 대상 단지에 직접적인 영향은 제한적입니다. 현재 매매가 대비 전세가 비율은 71.68%로 상승 추세에 있으나, 이는 갭투자 위험 구간에 해당하지는 않습니다.
수락리버시티1단지는 2009년 준공되어 현재 17년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 13년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 갭 분석 결과도 미등록으로 산출 불가하여 재건축을 통한 개발이익을 기대하기는 어렵습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
의정부시 아파트 시장은 전반적으로 보합세 속에서 전월세 가격 상승 및 수급동향 개선을 보이고 있습니다. 그러나 의정부 푸르지오 클라시엘, 의정부 롯데캐슬 나리벡시티 등 대규모 신규 아파트 공급이 향후 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이러한 공급 물량은 기존 아파트의 가격 경쟁력을 저하시킬 수 있으며, 특히 고평가된 매물의 경우 가격 조정 압력을 받을 가능성이 높습니다. 7호선 도봉산~옥정 연장 사업의 개통 지연 소식은 교통 호재의 실현 시기를 늦춰 단기적인 가격 상승 동력을 약화시킬 수 있습니다. 장기적으로는 지역 내 개발 사업 및 교통망 확충이 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 리스크와 가격 적정성 문제가 주요 변수가 될 것입니다.
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