매물 유형: 아파트
분석 번호: 4936
종합 리스크 점수: 53점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으나, 높은 용적률로 인해 사업성 측면에서 리스크가 존재합니다. 회룡역 역세권 입지와 인근 개발 호재는 긍정적이나, 의정부시의 미분양 증가와 향후 대규모 신규 공급 예정 물량은 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시가 4억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 4억 598만 원에서 4억 598만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교 시, 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
유사도 100점의 비교사례는 대상 매물과 동일 단지인 한주4 아파트 14층 84.995㎡로, 2026년 3월 40,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.002를 적용하여 보정 후 대입 총액은 4억 599만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가 4억 3,000만 원과 비교할 때 유사한 수준입니다.
대상 아파트는 회룡역(1호선) 도보 4분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다. 이는 투자 가치에 긍정적인 요소로 작용합니다. 다만, 30년 경과된 건물 연식과 세대당 0.72대의 낮은 주차 비율은 단지 경쟁력을 약화시키는 요인입니다. 인근에 한주티움아이어린이집 등 교육 시설이 있으나, 학군 경쟁력은 보통 수준입니다.
대상 아파트는 1996년 준공되어 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 그러나 현재 용적률이 386.88%로 법정 상한인 300%를 초과하고 있어, 재건축 추진 시 사업성이 낮을 수 있습니다. 이는 재건축을 통한 개발이익 실현에 큰 제약이 될 수 있으므로, 리모델링 가능성을 함께 검토해 볼 필요가 있습니다. 개발 잠재력은 낮음(1점)으로 평가됩니다.
의정부시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준합니다. 그러나 미분양 증가와 의정부 푸르지오 클라시엘, 더샵 의정부역 링크시티 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 7호선 도봉산~옥정 연장 등 교통 호재가 있으나, 내년 개통이 사실상 불가하다는 뉴스도 있어 불확실성이 존재합니다. 장기적으로는 역세권 입지의 강점과 재건축 연한 도래가 긍정적이나, 높은 용적률로 인한 사업성 리스크와 공급 물량 증가는 주의해야 할 부분입니다.
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