매물 유형: 아파트
분석 번호: 4934
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 의정부시 호원동에 위치한 한주1 아파트로, 준공 32년차를 맞아 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 회룡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 다수의 신규 공급 및 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요하며, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 중요합니다.
제시 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,037만 원에서 2억 7,300만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 최고가 수준에 근접하는 가격으로, 매도자가 단지의 재건축 잠재력이나 역세권 프리미엄을 상당 부분 반영하여 가격을 책정한 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지(한주1) 내 유사 면적(59.93㎡)의 매매 실거래가입니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.001로 최근 거래가 반영되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 유사도가 매우 높습니다. 특히 2026년 6월 거래된 8층 매물(유사도 100점)은 2억 3,500만 원에 거래되었으며, 2026년 5월 거래된 12층 매물(유사도 100점)은 2억 7,300만 원에 거래되어 층수 및 시점에 따른 가격 편차가 존재합니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 아파트는 회룡역(1호선) 도보 8분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 초등학교 및 중학교가 위치하여 학군도 양호한 편입니다. 다만, 세대당 주차대수 부족과 노후화된 건물 상태는 단점이며, 인근 대규모 신규 공급 물량은 투자 가치에 대한 면밀한 검토를 요구합니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 높습니다. 현재 용적률이 335.74%로 법정 상한(300%)을 초과하고 있어 사업성 확보에 불리할 수 있으나, 용적률 인센티브 적용 여부 및 향후 정책 변화에 따라 사업성이 개선될 여지도 있습니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
의정부시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전세/월세 가격지수 상승, 거래량 하락 등 혼조세를 보입니다. 대상 단지는 역세권 입지와 재건축 잠재력이라는 강점을 가지고 있으나, 높은 미분양과 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 인근 개발 호재의 구체화에 따라 가치 상승 여부가 결정될 것으로 예상됩니다.
보류