매물 유형: 아파트
분석 번호: 4931
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 준공 33년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 의정부시 전반의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 3,041만 원 ~ 최고 2억 5,563만 원)의 최고값을 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 평형 매물 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 호원동 우성1 아파트 2층 59.85㎡로 2026년 4월 2억 3,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대입 총액은 2억 3,041만 원입니다. 비교사례 #2는 호원동 우성1 아파트 1층 59.85㎡로 2026년 3월 2억 5,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대입 총액은 2억 5,563만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 아파트는 망월사역(1호선)까지 도보 9분 거리의 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 안말공원지킴터, GS25 호원사랑점, 샛별영재어린이집 등 생활 편의시설과 교육 시설이 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 의정부시의 매매수급동향이 상승세이고 전세가율도 71.6%로 높아 갭투자에 대한 수요도 존재할 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미 줄 수 있는 리스크 요인입니다.
우성1 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 개발 잠재력 점수는 4점으로 '높음'으로 평가됩니다. 주변에 공동주택 신축 허가 이력이 다수 존재하며, 의정부시 내 도시정비사업 관련 뉴스도 활발하여 재건축 추진 가능성은 충분합니다. 다만, 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하여 정확한 사업성 판단을 위해서는 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
의정부시의 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승 추세에 있고, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 재건축 연한 도달은 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 중요한 요소입니다. 그러나 인근에 '의정부 푸르지오 클라시엘', '의정부 롯데캐슬 나리벡시티', 'e편한세상 신곡 시그니처뷰' 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장의 공급 과잉과 경쟁 심화로 인한 시세 상승 제한 또는 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 유사 사례 대비 높은 수준이므로, 신규 공급 물량의 영향을 면밀히 주시하며 가격 협상에 임하는 것이 중요합니다.
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