매물 유형: 아파트
분석 번호: 4929
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 망월사역 초역세권에 위치하며 재건축 연한 도래가 임박한 28년차 아파트로, 향후 개발 잠재력이 높은 편입니다. 주변에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하지만, 역세권 입지와 재건축 기대감으로 인한 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 건물 노후도 및 주차 공간 부족은 단점으로 작용할 수 있어 현장 확인이 필수적입니다.
제시된 매매가 2억 7,300만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 5,996만 원 ~ 최고 2억 9,071만 원) 내에 위치하며, 중앙값 2억 6,243만 원 대비 소폭 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물들과 비교했을 때, 시장의 상위권 가격대에 해당한다고 볼 수 있습니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지(신일)의 동일 면적(59.988㎡) 거래로 유사도 100점을 기록했습니다. #1, #2 사례는 2026년 6월 10층 거래로 2억 6,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 2억 5,996만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 13층 거래로 2억 6,200만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 2억 6,243만 원입니다. #4 사례는 2026년 1월 12층 거래로 2억 9,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 2억 9,071만 원입니다. 모든 사례는 망월사역 역세권에 위치하며, 용도지역 및 도로 조건이 유사하여 높은 신뢰도를 보입니다.
대상 매물은 망월사역(1호선) 186m 거리의 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 높은 투자 가치로 평가됩니다. 주변에 장수원어린이공원, CU 의정부망월사점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도 또한 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 121세대의 소규모 단지 및 세대당 0.73대의 낮은 주차대수는 유동성 및 편의성 측면에서 감점 요인으로 작용할 수 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 꿈초롱어린이집 등 교육 시설이 존재합니다.
준공 28년차 아파트로 재건축 연한(30년) 도래가 2년 남았습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다. 현재 용적률이 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 300%를 고려할 때 개발 잠재력은 보통 수준(3점)으로 평가됩니다. 주변에 다수의 공동주택 신축 허가 이력이 있어 재건축 추진 시 사업성이 확보될 가능성이 있습니다.
의정부시 아파트 시장은 전월세 가격지수 상승과 매매수급동향 상승에도 불구하고 거래량이 감소하는 등 혼조세를 보이고 있습니다. 그러나 대상 매물은 망월사역 초역세권 입지와 재건축 연한 도래라는 강력한 개발 호재를 가지고 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 특히, 의정부 푸르지오 클라시엘, 의정부 롯데캐슬 나리벡시티 등 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 경쟁 심화 요인이 될 수 있지만, 장기적으로는 지역 전체의 인프라 개선 및 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 용현동 곰고개 도시계획도로 개설, 직동근린공원 조성계획 변경 등 주변 개발 사업 고시 현황도 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 전세가율이 높은 점은 갭투자 시 리스크 요인이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
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