매물 유형: 아파트
분석 번호: 4927
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 범골역 초역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 의정부시 내 다양한 개발 호재와 신규 공급 예정 물량이 시장에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 최근 거래량 감소 추세와 인근 미분양 현황은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,091만 원에서 4억 2,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중상단 범위에 해당합니다. 이는 유사 단지 및 평형의 최근 거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.74㎡) 거래로, 높은 유사도(평균 93점)를 보입니다. 특히, 유사도 100점 사례는 2026년 4월 1층 3억 6,300만 원 거래(보정 후 3억 6,365만 원)와 2026년 1월 1층 3억 5,000만 원 거래(보정 후 3억 5,091만 원)입니다. 층수 감점(-10점)이 적용된 사례들은 3층인 대상 매물과 인접한 7층, 11층, 15층 거래들로, 2026년 5월 11층 4억 2,500만 원 거래(보정 후 4억 2,499만 원)가 가장 높은 가격을 형성하고 있습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.003으로 최근 시장 변동이 미미함을 나타냅니다.
대상 아파트는 범골역 초역세권(도보 3분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 실수요자에게 큰 장점이며, 역세권 프리미엄 8%가 추정됩니다. 단지 규모는 619세대로 중규모이며, 주변에 북한산국립공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 학군 정보가 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.
1997년 준공된 29년차 아파트로, 재건축 연한(30년)에 1년 남았습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 매우 높음을 의미합니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 300%를 고려할 때 개발 이익 가능성이 존재합니다.
의정부시 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수 상승, 매매수급동향 상승 등 긍정적인 신호가 많습니다. 특히, 재건축 연한 도달 임박과 범골역 초역세권 입지는 미래 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 최근 거래량 감소와 지역 내 미분양 증가, 그리고 다수의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있으므로 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 7호선 도봉산~옥정 구간 개통 지연 소식은 단기적으로 교통 호재 기대감에 영향을 줄 수 있습니다.
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