매물 유형: 아파트
분석 번호: 4924
종합 리스크 점수: 52점
본 매물은 준공 28년차 아파트로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 회룡역 초역세권 입지를 갖추고 있습니다. 최근 의정부시 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세이며 수급동향 또한 긍정적입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 2억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 9,052만 원에서 2억 9,072만 원 사이의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 최근 거래 동향과 비교했을 때 적정 수준의 가격으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 호원동 한승아파트 13층, 전용 59.98㎡로 2026년 4월 2억 9,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.002를 적용한 코드 확정 대입 총액은 2억 9,052만 원입니다. 비교사례 #2는 호원동 한승아파트 13층, 전용 59.98㎡로 2026년 3월 2억 9,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.002를 적용한 코드 확정 대입 총액은 2억 9,072만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지이나, 층구간(2층 vs 13층) 차이로 인해 각각 10점의 감점이 발생했습니다.
본 매물은 회룡역 초역세권(도보 3분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 중요한 투자 강점입니다. 인근에 금빛어린이공원, CU 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치 또한 높습니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 건물 노후도, 그리고 향후 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 매매가 대비 전세가율이 71.68%로 높은 편이므로, 갭투자 시 전세 시장의 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
한승아파트는 준공 28년차로 재건축 연한(30년)에 2년 남았습니다. 그러나 현재 용적률이 296.08%로 법정 상한(300%)에 근접하여 용적률 갭이 3.92%p에 불과합니다. 이는 재건축 시 사업성이 매우 낮을 수 있음을 의미하며, 리모델링을 통한 가치 증대 가능성을 우선적으로 검토해야 할 것으로 보입니다. 재건축 추진 시에는 조합원 분담금 등 추가 비용 발생 가능성이 높으므로 신중한 접근이 필요합니다.
의정부시 전체적으로 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세 가격지수와 수급동향은 상승세를 보이며 임대차 시장의 견조함을 나타냅니다. 이는 실수요 기반의 주거 수요가 꾸준함을 의미합니다. 회룡역 역세권이라는 입지적 강점과 재건축 연한 도래는 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 의정부 푸르지오 클라시엘, 의정부 롯데캐슬 나리벡시티, e편한세상 신곡 시그니처뷰, 더샵 의정부역 링크시티, 힐스테이트 회룡역파크뷰 등 총 5,590세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 2~3년간은 공급 과잉으로 인한 일시적인 시세 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 교통 호재(7호선 연장 등) 및 도시정비 사업의 진행 상황에 따라 가치 상승 여부가 결정될 것으로 판단됩니다.
보류