매물 유형: 아파트
분석 번호: 4906
종합 리스크 점수: 77점
대상 아파트는 성남시 분당구 운중동에 위치하며, 최근 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 다수의 재건축 및 택지개발 사업이 예정되어 있어 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 16억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 9,245만 원에서 17억 9,063만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 특히, 유사도 100점의 동일 단지 15층 매물(16억 4,500만 원)과 유사한 수준으로, 제시가는 시장의 최근 거래 가격을 반영하고 있는 것으로 보입니다.
#1 사례는 동일 단지 11층, 101.25㎡ 매물로 2026년 5월 11억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 11억 5,000만 원입니다. #2 사례는 동일 단지 15층, 101.25㎡ 매물로 2026년 5월 16억 4,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 16억 4,500만 원입니다. #3 사례는 동일 단지 3층, 101.25㎡ 매물로 2026년 4월 8억 8,100만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 8억 9,245만 원입니다. #4 사례는 동일 단지 3층, 101.25㎡ 매물로 2026년 2월 17억 4,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 17억 9,063만 원입니다. 모든 비교사례는 대상지와 동일한 운중동에 위치하며, 시점 보정 계수 1.011이 적용되었습니다.
산운마을14단지(경남아너스빌)는 판교신도시 내에 위치하여 우수한 입지를 자랑하며, 세대당 1.72대의 높은 주차 비율과 적정 규모의 단지 규모는 주거 편의성을 높여 투자 가치를 더합니다. 인근에 두밀공원 등 녹지 공간이 풍부하고, 판교역 및 주요 상업시설 접근성이 양호하여 실거주 및 투자 모두 매력적인 요소가 있습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
준공 17년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 13년이 남아있어 현재 재건축은 어렵습니다. 다만, 성남시 분당구 내 노후계획도시 재건축 사업이 활발히 추진되고 있어 장기적인 관점에서는 재건축 또는 리모델링 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이므로 용적률 갭 분석을 통한 개발 잠재력 평가는 어렵습니다.
성남시 분당구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 높습니다. 운중동 지역의 꾸준한 인구 증가는 주거 수요를 뒷받침하며, 성남낙생 공공주택지구 지정 변경 및 분당 노후계획도시 특별정비계획 결정 등 다수의 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 시장에 영향을 줄 수 있으나, 장기적으로는 판교신도시의 입지적 강점과 개발 호재로 인해 안정적인 성장세를 유지할 것으로 전망됩니다.
조건부 매수