매물 유형: 아파트
분석 번호: 4905
종합 리스크 점수: 77점
대상 아파트는 성남시 분당구 운중동에 위치하며, 최근 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기가 긍정적입니다. 특히 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 등 재건축 호재가 활발하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하므로 장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다.
제시된 매매가 14억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 12억 7,637만 원 ~ 최고 13억 9,876만 원, 중앙값 13억 6,328만 원)보다 높은 수준에 위치합니다. 이는 유사한 조건의 최근 실거래가 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으며, 매도자가 미래 가치 상승에 대한 기대를 선반영한 것으로 보입니다. 따라서 가격 협상 가능성을 충분히 고려해야 합니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역 내에서 최근 6개월 이내에 거래된 유사 면적의 아파트입니다. 유사도 점수 100점으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 각 사례는 시점 보정을 통해 현재 가치로 환산되었으며, 면적, 용도지역, 도로, 역세권 등 개별 요인 보정 계수는 1.000으로 유사성이 높게 평가되었습니다. 특히 #1 사례는 2026년 6월에 13억 8,000만 원에 거래된 동일 단지 7층 매물로, 대상 매물의 가치를 평가하는 데 가장 직접적인 참고가 됩니다. #2 사례는 2026년 5월 12억 9,500만 원에 거래된 2층 매물로, 저층임을 감안한 가격 차이가 나타납니다.
대상 아파트는 판교 테크노밸리와 인접한 운중동에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 꾸준한 인구 유입으로 실거주 및 투자 수요가 견고합니다. 특히 분당구 전체적으로 재건축/재개발 등 정비사업 호재가 활발하여 장기적인 투자 가치는 높게 평가됩니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 수익률에 영향을 줄 수 있으므로 신중한 가격 협상이 필요합니다.
준공 17년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 그러나 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 등 지역 내 재건축 사업이 활발하게 추진되고 있어, 장기적으로는 재건축 가능성이 열려있다고 볼 수 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석은 어렵습니다.
성남시 분당구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며, 인구 유입도 꾸준하여 긍정적인 시장 전망을 가집니다. 특히 노후계획도시 정비사업 추진은 지역 가치 상승의 주요 동력으로 작용할 것입니다. 다만, 인근에 예정된 신규 공급 물량(더샵 분당센트로, 더샵 분당티에르원 등 총 1,520세대)은 단기적인 시장에 영향을 줄 수 있는 공급 리스크로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 판교 테크노밸리 확장 및 교통망 개선 등 지역 개발 호재가 지속될 것으로 예상되어 완만한 상승세를 유지할 것으로 보입니다.
보류