매물 유형: 아파트
분석 번호: 4891
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물은 준공 31년차의 재건축 연한에 도달한 아파트로, 분당 노후계획도시 특별정비계획 지정 등 다수의 개발 호재를 안고 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기가 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
대상 매물의 제시가 10억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼인 최저 9억 2,500만 원에서 최고 10억 6,000만 원 사이의 중앙값 10억 2,205만 원에 근접하며, 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 재건축 기대감이 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건 중 유사도 100점 사례들은 모두 동일 단지 내 거래이며, 대상 매물과 유사한 층(1~3층)의 거래가 다수 포함되어 신뢰도가 높습니다. 특히 #1 사례(2026년 6월, 2층, 10억 3,000만 원)는 제시가와 동일한 금액으로 거래되었으며, #6 사례(2026년 3월, 1층, 9억 9,000만 원)는 대상 매물과 동일한 층의 거래로 10억 1,148만 원으로 보정되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간에서 감점되었으나, 동일 단지 내 최근 거래이므로 참고 가치가 높습니다. 전반적으로 유사 사례들이 대상 매물과 유사한 가격대를 형성하고 있습니다.
대상 매물은 준공 31년차의 재건축 연한 도달 아파트로, 분당 노후계획도시 특별정비계획 지정 등 강력한 재건축 호재를 안고 있어 투자 가치가 높습니다. 야탑역(수인분당선)이 도보 11분 거리에 위치한 준역세권으로, 교통 접근성도 양호합니다. 인근에 매향어린이공원, GS25, 솜사탕어린이집 등 생활 편의시설 및 학군이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 모두 매력적입니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.
대상 단지는 1995년 준공되어 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 200.69%로 법정 상한 300% 대비 99.31%p의 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 최근 분당 노후계획도시 특별정비계획 결정 및 특별정비구역 지정 고시가 다수 발표되는 등 재건축 추진에 매우 긍정적인 환경이 조성되고 있어, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 매우 높습니다.
성남시 분당구 아파트 시장은 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 이어가고 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 노후계획도시 특별정비계획 지정 등 강력한 개발 호재를 바탕으로 미래 성장 전망이 매우 밝습니다. 인근에 예정된 신규 공급 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있으나, 분당의 입지적 강점과 재건축 추진 기대감을 고려할 때 장기적인 관점에서 우상향할 가능성이 높습니다. 다만, 재건축 사업은 변동성이 크므로 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
매수